Anlagewohnungen und Wohnungsmanagement

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Juni 2020 | Artikel Rustler Magazin

Anlagewohnungen und Wohnungsmanagement

Da Österreich im internationalen Vergleich ein Land der „Mieter“ ist, wobei dieses Phänomen in Wien besonders stark ausgeprägt ist, werden Anlagewohnungen oder Vorsorgewohnungen weiterhin stark nachgefragt.

Über die Jahre hat ein Umdenken dahingehend stattgefunden, dass die Käufer solcher Eigentumswohnungen zunehmend die gute Vermietbarkeit ins Zentrum der Überlegungen stellen, und nicht mehr den Blickwinkel eines Selbstnutzers haben.

Wichtige Kriterien bei Anlagewohnungen

Die Wohnungen sollten daher hinsichtlich von Kriterien wie Wohnungsgröße, Gesamtmiete, Infrastruktur und Verkehrsanbindung in erster Linie auf die Mieterbedürfnisse abgestimmt sein, und mit dem Ziel der leichten und raschen Vermietbarkeit und Minimierung des Leerstandrisikos bei künftigen Folgevermietungen eine möglichst breite Zielgruppe erreichen. So sind beispielsweise große Wohnungen, Dachgeschosswohnungen oder Wohnungen in sehr teuren Lagen für das Produkt der Anlagewohnung nicht so gut geeignet, wie eine 2- bis 3-Zimmer Wohnung in mittelpreisiger Lage. Als Faustregel gilt, dass neben der schwierigeren Vermietbarkeit auch die Rendite tendenziell niedriger wird, je größer oder teurer die Wohnung ist. Weiters sind kleinere Wohnungen auch aufgrund steuerlicher Rahmenbedingungen besser geeignet, um zeitgerecht einen steuerlichen Totalgewinn realisieren zu können. Aus steuerlicher Sicht erzielt der Anleger Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und muss daher darauf achten, dass daraus ein positiver Gesamtüberschuss erzielt wird, damit die Finanzverwaltung nicht von einer sogenannten „Liebhaberei“ ausgeht und erzielte Anfangsverluste steuerlich nicht anerkennt. In der Regel muss jeder der Anleger zu Beginn der Vermietungstätigkeit dem Finanzamt eine „Prognoserechnung“ vorlegen, aus der erkennbar ist, dass innerhalb von maximal 20 Jahren ein Totalüberschuss entstehen wird.

Ähnlich wie in unserem Marktbericht über Zinshäuser, der ebenfalls im Rustler Magazin zu finden ist, beschrieben, sind auch bei Anlagewohnungen die Renditen über die letzten Jahre hinweg rückläufig. Die Ursache ist nahezu ident. Deutliche Preissteigerungen bei Wohnungen, welche die entsprechenden Ankaufskosten in die Höhe treiben, stehen eher moderate Entwicklungen bei den erzielbaren Nettomieten gegenüber. Anlegen können aber, wie die Marktsituation zeigt, auch mit diesen niedrigeren Renditen „leben“, weil das Invesment einen gewissen Inflationsschutz durch eine Indexierung der Miete und die Wertsteigerung der Immobilie selbst bietet. Darüber hinaus liegt die Rendite – egal wie man sie rechnet – jedenfalls immer noch deutlich über einer Alternativanlage „Sparbuch“.

Anlagewohnungen erworben – wie geht´s nun weiter?

Sie haben eine Eigentumswohnung als Anlage erworben und überlegen nun, diese zu vermieten. Hier gibt es zwei unterschiedliche Herangehensweisen. Sollten Sie selbst die Vermietung in Angriff nehmen, werden Sie die Wohnung auf Immobilienplattformen oder auch in Immobilienanzeigen-Teilen von Printmedien inserieren. Sie werden dann in weiterer Folge mit einer Vielzahl von Anrufen, Anfragen und Besichtigungen konfrontiert, und könnten unsicher sein, daraus dann den „richtigen“ Mieter auszuwählen. Jetzt geht es daran, einen Mietvertrag zu erstellen, und hier tauchen wieder Fragen auf. Welchen Mietzins darf man verlangen, gilt das Mietrechtsgesetz nicht, nur teilweise oder voll? Wer hat für die Instandhaltung aufzukommen, und kann man diese Verpflichtung vertraglich regeln? Und wer schreibt den Mietvertrag?

In weiterer Folge müssen Sie sich als Eigentümer um die Kontrolle des Zahlungseingangs kümmern, die Betriebskostenabrechnung für den Mieter erstellen, dessen Anrufe zu allen Themen rund um Gebrechen in der Wohnung entgegennehmen und bearbeiten.

Diese Darstellung mag auf den ersten Blick erdrückend wirken, ist aber von der Realität gar nicht so weit entfernt. Insbesondere dann, wenn Sie nicht schon viel Erfahrung mit der Vermietung von Wohnungen haben, sind dies auch keine Routinetätigkeiten.

„Eigentümer von Anlagewohnungen leben oft nicht im Umfeld der entsprechenden Wohnung, und benötigen umso mehr einen verlässlichen Partner.“  – Mag. Dagmar Robitza

In diesem Zusammenhang bieten Immobilienunternehmen entsprechende Dienstleistungen an, um die Anleger zu unterstützen. Hier setzt beispielsweise das Rustler Wohnungsmanagement an, denn der Bedarf, dass sich jemand professionell um die erworbenen Wohnungen kümmert, ist definitiv im Steigen begriffen, auch weil die Eigentümer von Anlagewohnungen oft nicht im Umfeld der entsprechenden Wohnung leben und umso mehr einen verlässlichen Partner benötigen.

Das Rustler Wohnungsmanagement bietet diese Betreuung in ganz Österreich an:

  • Monatliche Überweisung des Guthabens und quartalsweise Eigentümerabrechnungen
  • Vorschreibungen an den Mieter und Inkasso sowie die fristgerechte Indexierung der Miete
  • Abwicklung und Beauftragung von Reparaturen sowie Einholung von Kostenvoranschlägen (in Abstimmung mit dem Wohnungseigentümer)
  • Ansprechpartner für den Mieter in allen Dingen
  • Versicherungsabwicklung bei Schäden

Eine detaillierte Prognoserechnung für das Objekt 1160 Wien, Lindauergasse 17/Top 9 finden Sie im PDF auf Seite 3.

In Zusammenarbeit mit dem Makler-Team Team der Unternehmensgruppe kümmert sich Rustler auf Wunsch auch um die Suche eines geeigneten Mieters. Wohnungseigentümer müssen damit keine Besichtigungstermine mit Mietinteressenten wahrnehmen, sich nicht um die Vermarktung ihrer Wohnung kümmern, und auch keine unzähligen Anfragen bearbeiten und sortieren. Die Eigentümer von Anlagewohnungen können hier individuelle Vereinbarungen hinsichtlich der Maklerkonditionen sowie der Dauer der Vermietung und der Abstimmung der erzielbaren Miethöhe treffen.

„Für eine gute Rendite sollten Anlagewohnungen nicht zu groß sein. Die Nachfrage nach kleineren Wohnungen ist sehr hoch, und daher auch das Leerstandsrisiko niedriger.“ – Dr. Alexander Scheuch

Möchten Sie mehr über Anlagewohnungen und Wohnungsmanagement erfahren? Wir beraten Sie gerne!

Dr. Alexander Scheuch | Tel.Nr. +43 1 894 97 49 692 | scheuch@rustler.eu
Mag. Dagmar Robitza | Tel.Nr. +43 1 891 39 427 | robitza@rustler.eu