Neubauboom im Herzen der Steiermark

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Juni 2020 | Artikel Immobilien Investment

Rustler am steirischen Immobilienmarkt

Vor sieben Jahren eröffnete die Rustler Gruppe ihren Grazer Standort und setzte damit die regionale Ausweitung der Dienstleistungen am Heimatmarkt Österreich fort.

Aktuell umfasst das Team von Rustler Steiermark rund um Standortleiter Georg Habersatter bereits mehr als 20 Mitarbeiter, wobei alle Geschäftsbereiche in den kommenden Jahren weiter ausgebaut werden.

Die Dienstleistungen umfassen die Gebäudeverwaltung, das Facility-Management sowie die Immobilienvermittlung. Diese Komplettanbieterstrategie wurde am steirischen Immobilienmarkt positiv aufgenommen. Von den Kunden und Geschäftspartnern wurde vor allem der hohe Qualitätsanspruch, der sich unter anderem in den ISO-Zertifizierungen der Bereiche Verwaltung und Immobilienvermittlung widerspiegelt, wahrgenommen und geschätzt.

Fokus Graz

Das Team bewirtschaftet Objekte in der gesamten Steiermark, wobei ein besonderes Potenzial in Graz und Graz-Umgebung liegt. „Das lokale Umfeld ist durch einen starken Zuzug in den Ballungsraum Graz gekennzeichnet. So waren in den Jahren 2017 bis 2019 die Bezirke Graz (Stadt) und Graz-Umgebung die mit Abstand am stärksten wachsenden Regionen der gesamten Steiermark. Für Graz (Stadt) und Graz-Umgebung bedeutet dies alleine jährlich eine Zunahme von derzeit fast 6.000 Einwohnern, und eine Abschwächung des Wachstums und Zuzugs ist derzeit nicht in Sicht.

In diesem boomenden Umfeld gibt es eine ungebrochene Neubauoffensive im Raum Graz. Alleine für die kommenden Jahre gibt es eine Pipeline an Wohnbauprojekten mit mehreren tausend Neubauwohnungen. Viele dieser Wohnungen werden auch einer Vermietung zugeführt und die jeweiligen Projekte als Anlagewohnungen oder Investorenprojekte angeboten. Ein Grund liegt darin, dass private und institutionelle Anleger ihre Suchprofile zunehmend erweitern und nicht mehr ausschließlich die Bundeshauptstadt im Fokus steht. Gerade hier nimmt Graz eine besondere Stellung ein, da nirgendwo in Österreich, mit Ausnahme von Wien, der Zuzug und damit auch der Wohnbedarf so dynamisch sind.

Vielfältiges Angebot an Objekten Die Rustler Gruppe ist in diesem Umfeld sehr aktiv. Durch die Kooperation mit namhaften Bauträgern und der großen Anzahl an verwalteten Zinshäusern und Wohnhausanlagen hat Rustler ständig ein attraktives Angebot an Miet- und Eigentumswohnungen. Durch die führende Stellung am Immobilienmarkt erhält das Makler-Team am Standort Graz zusätzlich und regelmäßig Objekte von privaten Eigentümern zur Verwertung. Einen aktuellen Überblick über sämtliche Miet- und Eigentumswohnungen sowie Ein- und Mehrfamilienhäuser, die Rustler derzeit im Portfolio hat, finden Interessierte auf der Website der Rustler Gruppe unter www.rustler.eu.

Anlagewohnungen und Wohnungsmanagement

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Juni 2020 | Artikel Rustler Magazin

Anlagewohnungen und Wohnungsmanagement

Da Österreich im internationalen Vergleich ein Land der „Mieter“ ist, wobei dieses Phänomen in Wien besonders stark ausgeprägt ist, werden Anlagewohnungen oder Vorsorgewohnungen weiterhin stark nachgefragt.

Über die Jahre hat ein Umdenken dahingehend stattgefunden, dass die Käufer solcher Eigentumswohnungen zunehmend die gute Vermietbarkeit ins Zentrum der Überlegungen stellen, und nicht mehr den Blickwinkel eines Selbstnutzers haben.

Wichtige Kriterien bei Anlagewohnungen

Die Wohnungen sollten daher hinsichtlich von Kriterien wie Wohnungsgröße, Gesamtmiete, Infrastruktur und Verkehrsanbindung in erster Linie auf die Mieterbedürfnisse abgestimmt sein, und mit dem Ziel der leichten und raschen Vermietbarkeit und Minimierung des Leerstandrisikos bei künftigen Folgevermietungen eine möglichst breite Zielgruppe erreichen. So sind beispielsweise große Wohnungen, Dachgeschosswohnungen oder Wohnungen in sehr teuren Lagen für das Produkt der Anlagewohnung nicht so gut geeignet, wie eine 2- bis 3-Zimmer Wohnung in mittelpreisiger Lage. Als Faustregel gilt, dass neben der schwierigeren Vermietbarkeit auch die Rendite tendenziell niedriger wird, je größer oder teurer die Wohnung ist. Weiters sind kleinere Wohnungen auch aufgrund steuerlicher Rahmenbedingungen besser geeignet, um zeitgerecht einen steuerlichen Totalgewinn realisieren zu können. Aus steuerlicher Sicht erzielt der Anleger Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und muss daher darauf achten, dass daraus ein positiver Gesamtüberschuss erzielt wird, damit die Finanzverwaltung nicht von einer sogenannten „Liebhaberei“ ausgeht und erzielte Anfangsverluste steuerlich nicht anerkennt. In der Regel muss jeder der Anleger zu Beginn der Vermietungstätigkeit dem Finanzamt eine „Prognoserechnung“ vorlegen, aus der erkennbar ist, dass innerhalb von maximal 20 Jahren ein Totalüberschuss entstehen wird.

Ähnlich wie in unserem Marktbericht über Zinshäuser, der ebenfalls im Rustler Magazin zu finden ist, beschrieben, sind auch bei Anlagewohnungen die Renditen über die letzten Jahre hinweg rückläufig. Die Ursache ist nahezu ident. Deutliche Preissteigerungen bei Wohnungen, welche die entsprechenden Ankaufskosten in die Höhe treiben, stehen eher moderate Entwicklungen bei den erzielbaren Nettomieten gegenüber. Anlegen können aber, wie die Marktsituation zeigt, auch mit diesen niedrigeren Renditen „leben“, weil das Invesment einen gewissen Inflationsschutz durch eine Indexierung der Miete und die Wertsteigerung der Immobilie selbst bietet. Darüber hinaus liegt die Rendite – egal wie man sie rechnet – jedenfalls immer noch deutlich über einer Alternativanlage „Sparbuch“.

Anlagewohnungen erworben – wie geht´s nun weiter?

Sie haben eine Eigentumswohnung als Anlage erworben und überlegen nun, diese zu vermieten. Hier gibt es zwei unterschiedliche Herangehensweisen. Sollten Sie selbst die Vermietung in Angriff nehmen, werden Sie die Wohnung auf Immobilienplattformen oder auch in Immobilienanzeigen-Teilen von Printmedien inserieren. Sie werden dann in weiterer Folge mit einer Vielzahl von Anrufen, Anfragen und Besichtigungen konfrontiert, und könnten unsicher sein, daraus dann den „richtigen“ Mieter auszuwählen. Jetzt geht es daran, einen Mietvertrag zu erstellen, und hier tauchen wieder Fragen auf. Welchen Mietzins darf man verlangen, gilt das Mietrechtsgesetz nicht, nur teilweise oder voll? Wer hat für die Instandhaltung aufzukommen, und kann man diese Verpflichtung vertraglich regeln? Und wer schreibt den Mietvertrag?

In weiterer Folge müssen Sie sich als Eigentümer um die Kontrolle des Zahlungseingangs kümmern, die Betriebskostenabrechnung für den Mieter erstellen, dessen Anrufe zu allen Themen rund um Gebrechen in der Wohnung entgegennehmen und bearbeiten.

Diese Darstellung mag auf den ersten Blick erdrückend wirken, ist aber von der Realität gar nicht so weit entfernt. Insbesondere dann, wenn Sie nicht schon viel Erfahrung mit der Vermietung von Wohnungen haben, sind dies auch keine Routinetätigkeiten.

„Eigentümer von Anlagewohnungen leben oft nicht im Umfeld der entsprechenden Wohnung, und benötigen umso mehr einen verlässlichen Partner.“  – Mag. Dagmar Robitza

In diesem Zusammenhang bieten Immobilienunternehmen entsprechende Dienstleistungen an, um die Anleger zu unterstützen. Hier setzt beispielsweise das Rustler Wohnungsmanagement an, denn der Bedarf, dass sich jemand professionell um die erworbenen Wohnungen kümmert, ist definitiv im Steigen begriffen, auch weil die Eigentümer von Anlagewohnungen oft nicht im Umfeld der entsprechenden Wohnung leben und umso mehr einen verlässlichen Partner benötigen.

Das Rustler Wohnungsmanagement bietet diese Betreuung in ganz Österreich an:

  • Monatliche Überweisung des Guthabens und quartalsweise Eigentümerabrechnungen
  • Vorschreibungen an den Mieter und Inkasso sowie die fristgerechte Indexierung der Miete
  • Abwicklung und Beauftragung von Reparaturen sowie Einholung von Kostenvoranschlägen (in Abstimmung mit dem Wohnungseigentümer)
  • Ansprechpartner für den Mieter in allen Dingen
  • Versicherungsabwicklung bei Schäden

Eine detaillierte Prognoserechnung für das Objekt 1160 Wien, Lindauergasse 17/Top 9 finden Sie im PDF auf Seite 3.

In Zusammenarbeit mit dem Makler-Team Team der Unternehmensgruppe kümmert sich Rustler auf Wunsch auch um die Suche eines geeigneten Mieters. Wohnungseigentümer müssen damit keine Besichtigungstermine mit Mietinteressenten wahrnehmen, sich nicht um die Vermarktung ihrer Wohnung kümmern, und auch keine unzähligen Anfragen bearbeiten und sortieren. Die Eigentümer von Anlagewohnungen können hier individuelle Vereinbarungen hinsichtlich der Maklerkonditionen sowie der Dauer der Vermietung und der Abstimmung der erzielbaren Miethöhe treffen.

„Für eine gute Rendite sollten Anlagewohnungen nicht zu groß sein. Die Nachfrage nach kleineren Wohnungen ist sehr hoch, und daher auch das Leerstandsrisiko niedriger.“ – Dr. Alexander Scheuch

Möchten Sie mehr über Anlagewohnungen und Wohnungsmanagement erfahren? Wir beraten Sie gerne!

Dr. Alexander Scheuch | Tel.Nr. +43 1 894 97 49 692 | scheuch@rustler.eu
Mag. Dagmar Robitza | Tel.Nr. +43 1 891 39 427 | robitza@rustler.eu

Oberösterreich Quo Vadis

Der oberösterreichische Wohnimmobilienmarkt befindet sich insbesondere in den Ballungszentren immer noch im Aufwind. Die Mietpreise legten 2019 mit einigen Ausnahmen moderat zu, die Preise für Eigentumswohnungen sind heuer, abgesehen vom Bezirk Steyr, wieder erheblich gestiegen.

Lesen Sie mehr darüber in unserem Marktbericht:

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Riversides Erben – Grätzelreport Liesing

Vor neun Jahren wurden auf den 10 ha umfassenden Gründen der Brauerei Liesing mehr als 500 Wohnungen, ein Wohn- und ein Kindertagesheim sowie ein Einkaufs-, ein Ärzte- und ein Sportzentrum errichtet. Das damalige Projekt hat einen nachhaltigen Aufschwung für Liesings Zentrum bewirkt.

Lesen Sie mehr darüber in unserem Grätzelreport:

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Der Wiener Zinshausmarkt 2018

Wir möchten Sie über die Entwicklungen am Zinshausmarkt und dabei über die Transaktionen des abgelaufenen Jahres informieren. Ergänzend dazu haben wir die Ergebnisse der letzten drei Jahre zu Zinshauspreisen und Renditen in einer Tabelle zusammengefasst.

Lesen Sie mehr über den Zinshausmarkt in Wien in unserem Bericht:
Download Zinshausmarktbericht

Vom Vorort zum hippen Viertel – Grätzelreport Ottakring

Ottakring hat speziell seit der Jahrtausendwende einen bemerkenswerten Aufschwung erlebt. Der Bezirk profitiert von der Revitalisierung öffentlicher Räume und der Etablierung eines regen Kulturbetriebs. Im Fokus des Grätzelreports steht dabei der Bezirksteil „Neulerchenfeld“.

Lesen Sie mehr über die Aufwertung dieses Bezirkes in unserem Grätzelreport:
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Wachgeküsst – Der Grätzelreport Meidling

Lange Zeit rangierte Meidling bei der Beliebtheit als Wohngegend eher auf den hinteren Plätzen. Doch mittlerweile hat sich der Bezirk gemausert. Neben zahlreichen Projekten im Wohnbau zieht es auch immer mehr Gewerbetreibende in den Südwesten Wiens.

Rund fünf Prozent der Wiener Bevölkerung leben momentan in Meidling – das sind fast 96.000 Menschen. Und es werden jährlich mehr.

Lesen Sie mehr über die Aufwertung dieses Bezirkes in unserem Grätzelreport:
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Makeln einmal anders – Der mobile Rustler Schauraum

Ab sofort können Kunden, die sich für das neue Rustler-Wohnbauprojekt in der Bendlgasse 33 im 12. Wiener Gemeindebezirk interessieren, die verwendeten Materialen anhand einer kleinen Musterwohnung in einem eigens dafür geschaffenen mobilen Schauraum erleben.

Dieser Schauraum ist zunächst vor dem Headoffice von Rustler in der Mariahilfer Straße 196 stationiert, ehe dieser dann zum neuen Projekt, dem „Kunsthaus Meidling“, nach erfolgtem Baubeginn im Spätherbst 2018 übersiedelt.

Die in der Nacht beleuchtete Musterwohnung umfasst unter anderem eine Musterküche und ein vollwertiges Badezimmer mit den für das Projekt vorgesehenen Armaturen und Materialen. Darüber hinaus ist im Schauraum ein Eichenparkettboden verlegt.

„Materialien in Echtanwendung zu erleben, ist für unsere Kunden essentiell, und diese können sich ihre künftige Wohnung wesentlich besser vorstellen als mit reinen Materialproben“, berichtet der Geschäftsführer des Bauträgers Rustler Immobilienentwicklung GmbH Markus Brandstätter. Beste Erfahrungen dazu habe man bereits mit dem eigenen Rustler Schauraum am Firmensitz des Unternehmens gemacht.

FH WN Jobmesse

Unser Immobilienmanagementunternehmen, Rustler – Die Verwalter, war auch 2014 wieder auf der Jobmesse der FH. Wr. Neustadt vertreten und hat mithilfe von Herrn Geschäftsführer DI (FH) Martin Troger, MBA, Herrn Matthias Weninger, MA und Frau Jennifer Schmidt, BA den vielen Besuchern der Messe „Rustler“ als möglichen Arbeitgeber vorgestellt.

Praktikumsbörse

Frau Jennifer Schmidt, BA und Herr Arch. DI Jakob Pesendorfer, MSc haben die Rustler Gruppe bei der Praktikumsbörse 2014 am FH Campus Wien vertreten und unsere Unternehmen, insbesondere Rustler – Die Planer, sowie die diversen Praktikumsmöglichkeiten den Studierenden der Fachhochschule vorgestellt.