Der grüne Gürtel

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Juli 2020 | Artikel Rustler Magazin

Der grüne Gürtel

Je besser die öffentliche Infrastruktur, desto mehr dehnt sich der sogenannte Speckgürtel aus. Diesmal im Fokus: Das Umland südlich der Bundeshauptstadt.

Der sogenannte Speckgürtel ist mehr, als ihn nur über die umliegenden Gemeinden einer Großstadt zu definieren. Denn eine genaue geographische Abgrenzung gibt es nicht, vielmehr ist es der Faktor durchschnittliche Entfernung und Zeit, der über die Zugehörigkeit zum Wiener Umland entscheiden könnte. Ein Ansatz wäre beispielsweise eine Umfrage des Immobilienportals ImmobilienScout24, die darin erhoben hatte, wie weit jemand bereit wäre, für den „Traumjob“ nach Wien zu pendeln. Der Durchschnittswert waren 80 Kilometer – das entspricht in etwa der Entfernung Wien–Krems oder gar Wien–Bratislava. Doch soweit würde niemand den Speckgürtel wirklich setzen wollen.

Theodor Poppmeier, Geschäftsführer des Immobilienentwicklers Top Consulting definiert das, was man als Speckgürtel bezeichnet, über die Zeit:

„Jene Orte innerhalb des Umkreises von 40 Minuten von Wien entfernt, könnte man dem sogenannten Speckgürtel zurechnen.“

Und je nach Ausbaugrad der öffentlichen Anbindung würde sich dieser erweitern können.

Vor allem entlang der Süd- und Westbahn ist das vergleichsweise weit, denn durch den Ausbau des Wiener Hauptbahnhofs und der Anbindung der Westbahn an das Zentrum der Bundeshauptstadt benötigt man nur mehr etwa 25 Minuten von der niederösterreichischen Hauptstadt St. Pölten bis nach Wien. Da ergibt sich auch jede Menge Entwicklungspotenzial. Ein Beispiel dafür ist das Tullnerfeld, wo Immobilienexperten mit steigenden Grundstückspreisen rechnen.

Teures Mödling

Diesen Vergleich kann man auch in Richtung Süden anstellen, wenngleich die Südbahn bereits seit längerem über einen hohen Ausbaugrad verfügt. Doch dort sieht die Preislandschaft deutlich anders als in den oben erwähnten Regionen aus. Je näher an Wien und je besser an das öffentliche Verkehrsnetz angebunden, desto teurer wird es.

Daniela Andre-Simonnet, Leiterin des Rustler-Standorts Mödling, kennt diese Gegend des südlichen Speckgürtels, sie ist in Mödling aufgewachsen. Fünf Mitarbeiterinnen gibt es am lokalen Standort, der bereits seit 2012 besteht. Vor Ort könne man Immobiliensuchende wesentlich besser und schneller betreuen als etwa von Wien aus, weiß sie. Aktuell sieht sie für den Speckgürtel eine weitere Steigerung der Attraktivität, denn:

„Vor allem Außenflächen sind für Wohnungssuchende in den Vordergrund gerückt, ebenso lassen sich im Speckgürtel Hobbies und Wohnen bei gleichzeitiger schneller Anbindung an den Arbeitsplatz perfekt miteinander kombinieren.”
Daniela Andre-Simonnet

Während in Mödling die Grundstückspreise mittlerweile sehr hoch sind, würde man in der Wienerwaldgegend sowie in Lagen südlich von Mödling noch vergleichsweise erschwingliche Liegenschaften finden. „So werden Breitenfurt, Alland, Münchendorf, aber auch Tribuswinkel und Traiskirchen bei unseren Kunden als immer interessanter gesehen“, so Andre-Simonnet.

Preistechnisch geben sich Mödling und ebenfalls sehr teure Baden die Hand.

„Bauland in Mödling ist sehr knapp und schwer zu bekommen. Da kann man schon schnell einmal bis zu 700 Euro pro Quadratmeter bezahlen – und diese Grundstücke sind auch schnell weg“

, so die Expertin. Wie rar aber Baugrund tatsächlich ist, macht Andre-Simonnet an einem Beispiel fest:„Leichter findet man ein Haus aus den 1960er Jahren, welches man in Folge kernsaniert oder sogar neu baut.“ Aber auch Eigentumswohnungen in Mödling sind sehr gefragt, wenngleich auch hier die Preise stark angezogen haben. Aber: „Ohne Außenflächen sind solche Wohnungen nahezu unverkäuflich, außer im Zentrum von Mödling, wie in der Fußgängerzone“, so die Immobilienexpertin. Neubauprojekte sind in Mödling allerdings rar gesät. Der Grund: Im Vorjahr ist eine temporäre Bausperre erlassen worden, um die Ziele des örtlichen Entwicklungskonzepts zu evaluieren. De facto bedeutet dies, dass befristet auf zwei Jahre keine Baugenehmigungen ausgestellt werden, vergleichbar mit der dreijährigen Bausperre in Oberlaa, um ein harmonisches Stadtentwicklungskonzept erstellen zu können.

„Die Gemeinde achtet sehr darauf, welche Lage welche Bebauung verträgt.“
Mag. Theodor Poppmeier

Spannendes Quartier

Eines der Projekte, das noch vor der Bausperre baubewilligt wurde, ist das Projekt Q52, welches aktuell vom Immobilienunternehmen Top Consulting entwickelt wird. Der Grund für die Bausperre ist für Geschäftsführer Theodor Poppmeier, der selbst im Gestaltungsbeirat der Stadt tätig ist: „Es gibt in Mödling wenig Flächenreserven und einen stetigen Zuzug. Aus diesem Grund achtet die Gemeinde sehr darauf, welche Lage welche Bebauung verträgt.“ Auch wolle man den Verkehr im Griff und Mödling so grün wie möglich behalten. Für das Q52 hat Poppmeier bei der Konzeption darauf geachtet, dass sich das Projekt in das Ortsbild einfügt:

„Deswegen wurde die Fassade so gestaltet, das sie aussieht, als würden hier mehrere Häuser stehen.“

Der Grundriss für den Innenhof bildet ein Q, es steht für Quartier. Um den Verkehr zu beruhigen, gibt es eine Tiefgarage, die direkt unter das Quartier führt.

Arbeiten im Süden

Die Umlandgemeinden Wiens sind nicht nur reine Wohnbezirke, sondern auch ein wichtiger Wirtschaftsmotor. Einer der größten Arbeitgeber ist etwa LKW Walter in Wiener Neudorf, der mit dem Walter Business-Park auf rund 90.000 Quadratmeter auch jede Menge Büro- und Logistikflächen für andere Unternehmen bereithält. Aktuell arbeiten rund 1.600 Menschen in diesem Gewerbepark. Nach Covid-19 ist auch hier wieder jede Menge Leben eingekehrt, wie Geschäftsführer Gerhard Müller erklärt:

„Für einige Wochen sind zwar die Anfragen an Büroflächen abrupt eingebrochen, mittlerweile ist die Nachfrage wieder nahezu auf dem ursprünglichen Niveau.“

Für Müller allerdings weniger dramatisch, derzeit wird das Areal modernisiert und auf den letzten technischen Stand gebracht. Auch habe man auf professionelle Videobesichtigung gesetzt, weswegen man auch potenzielle Kunden aus den USA ansprechen konnte.

„Je jünger die Generationen, desto unkonventioneller wollen sie arbeiten.“
Gerhard Müller

Auch das Thema Neue Arbeitswelten ist im Walter Business-Park präsent, wie Gerhard Müller ausführt: „Je jünger die Generationen, desto unkonventioneller wollen sie arbeiten. Dem müssen auch Unternehmen Rechnung tragen, um den War of Talents bestehen zu können.“ Auch am Walter Business-Park gibt es diese Ansätze, etwa durch flexible Raumaufteilung, Ruhe- und Kreativräume. Ebenfalls modernisiert wird der Campus21 in Brunn am Gebirge, der im Besitz der Hanse Merkur Grundvermögen steht und den Nutzern 49.000 Quadratmeter Büro- und Lagerflächen zur Verfügung stellt.