Hotspot Oberlaa

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November 2020 | Artikel Rustler Magazin

Mitten in die Stadt gerückt – Standortanalyse Oberlaa

Durch den Bau des Hauptbahnhofs hat sich Favoriten zu einem Bezirk mit viel Potenzial entwickelt. Mit der südlichen Verlängerung der U1 nach Oberlaa ist besagter Bezirksteil an der Wiener Stadtgrenze zu einem der wichtigsten Wohnentwicklungsgebiete geworden.

Favoriten ist einer der am stärksten wachsenden Bezirke. Allein zwischen 2004 und 2019 ist der bevölkerungsstärkste Wiener Bezirk um fast 60.000 Einwohner gewachsen. Nunmehr leben bereits deutlich über 200.000 Menschen in Favoriten, Tendenz steigend. Damit hat auch der 10. Bezirk, der zuvor als nicht gerade sonderlich wohnenswert „verrufen“ war, nicht nur bei Bewohnern an Beliebtheit gewonnen, auch entstehen hier zahlreiche Wohnprojekte. Doch wie kam es dazu, dass Favoriten eine derartige Wandlung hingelegt hatte? Die Geschichte dahinter hat – wie so oft – mit dem Ausbau der öffentlichen Verkehrsinfrastruktur zu tun.

Es war zuvor der Wiener Südbahnhof, der so etwas wie eine Grenze zwischen den Innergürtelbezirken und dem 10. Bezirk dargestellt hatte. Ein Kopfbahnhof hatte Favoriten und die Innenstadt gewissermaßen getrennt. Bis zum Dezember 2019, als das Gebäude aus den 1950er Jahren abgerissen wurde. Mit dem Neubau des Wiener Hauptbahnhofs, der nunmehr ein Durchgangsbahnhof ist, waren plötzlich jede Menge Grundstücke frei – und somit ist der Startschuss für ein neues Stadtviertel gefallen, das Sonnwendviertel, besonders um den Helmut-Zilk-Park. Wo zuvor Rangiergleise waren, leben jetzt zigtausende Menschen – und es wird hier immer noch entwickelt. Allein bis 2014 sind hier um die 5.000 Wohneinheiten für 13.000 Einwohner entstanden. In der vollen Ausbaustufe bis 2025 sollen hier dann um die 20.000 Menschen leben und arbeiten. Die Gegend um den Wiener Hauptbahnhof ist so von einem Rand- gebiet zu einem internationalen Angelpunkt geworden, wie große Büroentwicklungen wie etwa „The Icon“ von der Signa und das „QBC“ von der UBM Development beweisen. Der Neubau des Hauptbahnhofs und der Ausbau des Sonnwendviertels haben damit Favoriten mitten ins Zentrum gerückt. Damit konnten auch neue Stadtentwicklungsgebiete entstehen – notwendiger Raum, um die Wohnungsnachfrage in Wien abdecken zu können.

Neben dem Sonnwendviertel ist ein aktueller Hotspot auch der Wienerberg. Direkt gegenüber den Twin Towers entsteht etwa auf den ehemaligen Coca-Cola-Gründen direkt am Wienerberg-Teich, die „Biotope City“ mit rund 950 Wohneinheiten sowie ein Büroprojekt und ein Hotel. Von den 950 Wohnungen sind etwa 600 gefördert. Einziger Wermutstropfen für dieses Quartier: Der Ausbau der U2 lässt noch auf sich warten, die Eröffnung der Station ist einmal mehr nach hinten verschoben worden. Aktuell geht man bei den Wiener Linien frühestens von 2029 aus. Eine Neuausschreibung beim Bau der U-Bahntrasse hatte dies notwendig gemacht.

Und weil es im 10. Bezirk noch jede Menge Potenzial gibt, ist die Verkehrsinfrastruktur weiter ausgebaut worden. Weiterer Meilenstein für Favoriten war die Verlängerung der U1 nach Oberlaa. Projekte gibt es entlang der Trasse viele – erst kürzlich hatte die Wien Holding-Tochter WSE mit der BIG angekündigt, direkt neben dem Austria Stadion mit dem Viola Park ein neues Stadtquartier zu errichten. 160 Wohneinheiten sollen dort entstehen.

U1 Verlängerung seit 2017
Eröffnung U1 mit Grätzelfest

Hotspot Oberlaa

Aktuell größtes Entwicklungsgebiet ist aber Oberlaa – und das hat direkt mit dem Ausbau der U1 zu tun: Vor ziemlich genau drei Jahren fuhr die ersten U1-Garnitur mit Vertretern aus Politik und Gesellschaft in die neu errichtete Station Oberlaa ein. An der Endstation, dort wo sich das Kurbad wie auch der Kurpark befindet, wurde da sogleich ein Grätzelfest ausgerichtet. Bewohner des Grätzels wie auch Interessierte aus der ganzen Stadt haben sich auf dem Weg gemacht, das Spektakel zu beobachten. Die erste Garnitur, die feierlich von der früheren Endstation Reumannplatz losgefahren ist, war voll bis auf den letzten Stehplatz. Eine dichte Menschenmenge strömte über die Brücke an der Haltestelle zum Grätzelfest. Das Makler-Team von Rustler, welches die Bezirksteile Oberlaa und Unterlaa im Rahmen dieser Grätzelanalyse „lebensnah“ kennen lernen wollte, fand in Gesprächen mit Bewohnern heraus, dass diese den Charakter der Region schätzen.

Mit den weitläufigen Feldern, den Straßendörfern, dem bunten Kurpark, der als einer der schönsten Parks Wiens gilt und der Kellergasse, an der sich ein Heuriger an den anderen reiht.

Dort trinkt man den kühlen Wein noch ursprünglich, lernt die traditionelle Wiener Heurigenkultur kennen, mit dem Charme vergangener Tage, wo die Welt noch ein wenig gemütlicher war und der Weg in die Innenstadt noch eher lang. So der Eindruck, der sich dem Rustler Team offenbarte.

Jetzt kommt man nicht nur schnell in die City, sondern auch in die umliegenden Gemeinden und auf die Autobahn, über die Auffahrt Rothneusiedl. Trotz perfekter Verkehrsanbindung ist es hier ruhig und beschaulich, mit jeder Menge Naherholungsgebieten und Möglichkeiten zur sportlichen Betätigung. Es handelt sich hier um ein Wohlfühlgrätzel, ohne viel Verkehr oder Gewerbebetriebe. „Gewerbeliegenschaften und Büros haben in dieser Gegend einen nicht nennenswerten Anteil. Bei den vereinzelten Objekten handelt es sich um kleinere Handwerks- und Landwirtschaftsbetriebe, sowie um Gastgewerbebetriebe“, beschreibt Gewerbeexperte Mario Obermeier seine Beobachtungen in diesem Gebiet.

Von der Peripherie ins Zentrum

Mit der Verlängerung der U1 ist das an sich dörfliche Ober- und Unterlaa mit den vielen landwirtschaftlichen Feldern und Heurigen am Rande Wiens plötzlich mittens ins Zentrum gerückt. In nur 16 Minuten Fahrzeit ist man auf dem Stephansplatz respektive von dort wieder in die Naherholungsgegend zurück. Damit ist auch das Grätzel, wo zuvor Einfamilienhäuser sowie kleinere Mehrfamilienhäuser aus den 1960ern und 1970ern dominierten, für Wohnbauentwicklungen interessant geworden. In den drei Jahren seit der Eröffnung der Endstation U1 Oberlaa ist da auch einiges passiert.

Es sind bereits einige großvolumige Wohnbauten entstanden, wie etwa an der Oberlaaer Straße, der Grundäcker Straße, der Himberger Straße oder am Susi-Nicoletti-Weg. Vor allem die Unternehmen Wohnkompanie, Haring und Süba sind hier aktiv und haben aktuell Projekte am Laufen. „Generell gibt es hier in der ländlich wirkenden Landschaft, inmitten von Siedlungen, noch große, landwirtschaftlich genutzte Flächen. Dort ist auch davon auszugehen, dass diese Flächen in den kommenden 10 bis 20 Jahren durch Wohnbau versiegelt werden“, so die Rustler Maklerin Magdalena Eitzinger. Wie rasch dies der geschehen werde, bleibt aktuell abzuwarten, denn die Stadt Wien hat zunächst die Notbremse gezogen und vorerst einmal einen Baustopp für drei Jahre verhängt, um einen Stadtentwicklungsplan zu erstellen.

Denn der Umstand, dass Oberlaa zu einem der Gebiete mit dem höchsten Entwicklungspotenzial in Wien gehört, stößt nicht bei jedem Grätzelbewohner auf ungeteilte Gegenliebe, wie das Rustler Team in den Gesprächen vor Ort erfahren hat. Sie befürchten, dass durch die Wohnbauten der dörfliche und angenehme Charakter ihres Grätzels verloren geht – und haben sich zu einer Bürgerinitiative formiert.

Stadtentwicklungsplan

Der Widerstand der Bevölkerung hatte schließlich eine Bausperre über weite Teile des Gebiets von Oberlaa zur Folge – mit dem Ziel, ein entsprechendes Stadtentwicklungskonzept zu erarbeiten und die Bevölkerung in Oberlaa einzubinden. Die Bausperre betrifft das rund 325 Hektar große Gebiet südlich der ÖBB-Verbindungsbahn bis zur Stadtgrenze Schwechat Kledering inklusive der Ortskerne Ober- und Unterlaa.
Vizebürgermeisterin und Planungsstadträtin Birgit Hebein erklärte, eine „qualitätssichernde maßvolle Entwicklung entlang der U1-Achse, die Definition hochrangiger Grün- und Erholungsgebiete, Landwirtschaftsflächen und ein gesamtheitliches Verkehrskonzept zu erarbeiten.“ Was allerdings nicht heißt, dass jetzt allfällige Wohnprojekte gar nicht mehr entstehen. Es soll eine sanfte Stadtentwicklung werden, doch eben im Einklang mit dem, was diesen Favoritner Bezirksteil ausmacht. Schließlich wolle man Stadtentwicklung nachhaltig betreiben.

„Der Bauboom betrifft nicht nur Wohnbauten, es entstehen auch viele Infrastrukturprojekte wie eine Mittelschule, Kindergärten oder Seniorenresidenzen.“

Alexandra Neumann

Baulücken gibt es hier noch genug, wie Kira Freigassner bei ihren Analysen herausfand, auch leerstehende Gebäude, die zum Teil bereits von Immobilienentwicklern erworben wurden. Auch Rustler ist hier vertreten und hat vor rund einem Jahr drei Liegenschaften angekauft, wo 60 freifinanzierte Eigentumswohnungen, welche auch nicht vom Baustopp betroffen sind, entstehen werden. „Oberlaa ist das boomende Entwicklungsgebiet im Bezirk schlechthin und bietet eine gelungene Kombination aus Urbanität, ausgezeichneter Verkehrsanbindung und Naturnähe“, fasst die Projektleiterin der Bauträgergesellschaft von Rustler, Alexandra Neumann, selbst in Oberlaa lebend, die Eindrücke zusammen.