Immobilienmarkt Wien

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August 2020 | Artikel Rustler Magazin

Die lebenswerteste Stadt wächst – Immobilienmarkt Wien

Innerhalb von 15 Jahren ist Wien um die Größe von Graz gewachsen. Das bringt Herausforderungen für den Wohnungsmarkt. Sukzessive wird der Rückstand an Wohnflächen aufgeholt.

Knapp 1,9 Millionen Menschen leben in Wien, vor 15 Jahren waren es noch 1,6 Millionen. Damit ist die Bundeshauptstadt innerhalb von einenhalb Jahrzehnten um die Bevölkerungsgröße von Graz gewachsen.

Auch wenn sich seit 2016 das Bevölkerungswachstum eingebremst hat – die Herausforderung, für dieses Wachstum ausreichend Wohnraum zur Verfügung zu stellen, ist dennoch unverändert gegeben. Bebaubare Grundstücke sind rar, die Baukosten aufgrund der vollen Auftragsbücher hoch. Was die Situation in Wien noch verschärft ist der Umstand, dass es eine große Anzahl an Singlehaushalten gibt. Dies alles zu „stemmen“, erweist sich als Mammutaufgabe für die Immobilienwirtschaft sowie für die Stadtpolitik.

Hans-Peter Weiss, CEO der Bundesimmobiliengesellschaft BIG, hat bereits seit längerem beobachtet, dass die Wohnungsgröße in Wien abnimmt. Gerade, was den Trend zu Singlehaushalten betrifft, sieht er ein gewisses Spannungsfeld:

„Die sinkenden Wohnungsgrößen der letzten Jahre sind zum Teil auch den stark gestiegenen Preisen geschuldet.“

Ein Blick in die Statistik offenbart die Herausforderungen, vor denen Politik und Immobilienwirtschaft stehen. Die Statistik Austria hatte für das Vorjahr insgesamt rund 912.000 Privathaushalte erhoben, rund 404.000 davon waren Einpersonenhaushalte. Das sind umgerechnet etwa 44 Prozent. Auch wenn die Bundeshauptstadt einmal mehr in der sogenannten „Mercer-Studie“ zur lebenswertesten Stadt der Welt gekürt wurde: Zwischen Politik und Immobilienwirtschaft gibt es doch Meinungsunterschiede, welche Ansätze zum Bereitstellen leistbarer Wohnungen verfolgt werden sollen.

Zankapfel Bauordnung

Im Vorjahr wurde in die Bauordnung die neue Widmungskategorie geförderter Wohnbau aufgenommen. Diese verlangt bei einer Umwidmung ab 5.000 Quadratmeter Nutzfläche, dass zwei Drittel geförderte Wohnungen errichtet werden müssen. Branchenexperten sehen das kritisch. Michael Pisecky, Wiener Fachgruppenobmann der Immobilien- und Vermögenstreuhänder, sieht darin den falschen Ansatz, leistbares Wohnen bereitzustellen:

„Durch die neue Widmungskategorie kommen kaum Grundstücke auf den Markt, weswegen die Preise für bereits gewidmete Grundstücke steigen werden. Das macht dann wiederum die Wohnungen teurer.”
Michael Pisecky

Generell sieht Pisecky einige Punkte, die man verbessern könnte, damit wieder mehr leistbare Wohnungen auf den Markt kommen. „Aufgrund der Flächenwidmung von 1985 und der Zonierung der Wiener Innenstadt sind viele Um- und Aufbauarbeiten nicht möglich, eine Nachverdichtung ist so schwierig“, so der Fachgruppenobmann. Dabei gäbe es hier jede Menge Potenzial für weitere Wohnflächen.
Zwar dürfte heuer aufgrund des recht kurzen Baustopps im Zuge der Maßnahmen zur Eindämmung der Corona-Pandemie die prognostizierte Fertigstellungsrate von rund 19.000 Wohneinheiten erreicht werden, für die kommenden Jahre könnte es da aber den einen oder anderen Flaschenhals geben. Denn, so Pisecky:

„Durch die aktuelle Situation haben sich lange Erledigungsfristen für Baubewilligungen ergeben. Das wird in weiterer Folge auch zu Verzögerungen bei der Entwicklung und Neuflächenproduktion führen.“

Ein weiterer Kritikpunkt von Pisecky ist das mittlerweile sehr komplexe MRG im Zinshaussektor. Durch die Mietzinsobergrenze würden kaum Sanierungsanreize bestehen – und wenn saniert wird, dann wird parifiziert und verkauft. Diese Wohnungen sind dem Mietmarkt entzogen. Auch der soziale Wohnbau sei für Pisecky wenig treffsicher, es sei noch immer unklar, wie die Stadt die Gemeindewohnungen übergibt, beziehungsweise ob diese ohne Einkommensprüfung „gehortet“ würden. „Jene Menschen, die leistbaren Wohnraum benötigen, werden dadurch oftmals in den privaten Wohnungsmarkt gedrängt“, so Pisecky.
Auch für Hans-Peter Weiss ergeben sich Kritikpunkte, vor allem bei der künftigen Stadtentwicklung. Hier ortet er gleichfalls Problemfelder, die es zu lösen gilt:
„Eine Herausforderung beim Thema Stadtentwicklung ist der Zielkonflikt zwischen leistbarem Wohnen und der immer stärker werdenden Verpflichtung der Übernahme von Leistungen aus der Sphäre der Öffentlichen Hand. Aus der Sicht der Quartiersentwicklung besteht die Gefahr, dass aus diesem Widerspruch heraus die Qualität der Stadtteil- und Quartiersentwicklung dauerhaft leiden wird. Mit einer hohen Zweidrittelquote an gefördertem Wohnbau steigt diese Gefahr massiv. Es bestand bereits früher die Möglichkeit, über raumplanerische Instrumente wie etwa dem städtebaulichen Vertrag den Anteil an gefördert zu errichtenden Wohnungen festzusetzen. Ob eine fixe Quote einen stärkeren Beitrag zur sozialen Durchmischung der Stadt bringt, ist zu hinterfragen. Bei einer Steigerung des Anlagedrucks auf den freifinanzierten Wohnbau kommt es dadurch vor allem zu stärkeren Preissteigerungen in diesem Segment.“

Wohninvestments boomen

Seit einigen Jahren haben internationale Investoren in Wien nicht nur Gewerbeimmobilien für sich entdeckt, sondern vor allem Wohnimmobilien. Manfred Wiltschnigg, Managing Partner des Investmentmanagers GalCap Europe, sieht hier vor allem deutsche Investoren stark in den österreichischen respektive Wiener Wohnimmobilienmarkt drängen:

„Diese Investoren betrachten Österreich als Erweiterung ihres Heimatmarkts. Der Österreichische Immobilienmarkt gilt als sehr stabil und sicher, Wohnimmobilien als sichersten Anlageklasse überhaupt.“

Während des Corona-Lockdown war eines auffällig: Investments in den österreichischen Wohnimmobilienbereich rissen nicht ab, im Gegenteil. Im Wochentakt, teilweise auch häufiger, wurden Ankäufe durch institutionelle Globalinvestoren verzeichnet.

„Die meisten Transaktionen waren Forward Deals, gekauft wird bereits ab Baubewilligung.”
Manfred Wiltschnigg

Zunehmend finden sich dabei auch kleinvolumigere Wohnprojekte auf dem Einkaufszettel der Investoren. Das Investmentgeschehen hat auch Florian Wöhrle, Managing Director bei der Maklergesellschaft von Rustler beobachtet und bestätigt. Bereits im vergangenen Herbst ist ein Rustler-Projekt in Ottakring an einen Globalinvestor verwertet worden, vor wenigen Wochen fand das Closing statt. Wöhrle:

„Wir sehen, dass Investoren verstärkter in Sachwerte als in Kapitalwerte anlegen. Der Trend wird auch weiterhin anhalten.“

Das liegt mitunter daran, dass Staatsanleihen hohen Schwankungen unterliegen, der Kapitalmarkt durch die Covid-19-Krise hochvolatil ist, und die Niedrigzinsphase der EZB noch mehrere Jahre andauern dürfte. Dieses Umfeld lässt auch die Renditen im Wohnungsbereich weiter fallen. „Die Renditeerwartungen sind erkennbar gesunken“, sagt Wöhrle, „waren früher zwischen 3,5 und 4 Prozent akzeptabel, sind es jetzt zwischen 3 und 3,5 Prozent, mit sinkender Tendenz.“
Dieser Umstand hängt jedoch nicht nur mit einem vergleichsweise „alternativlosen“ Investmentumfeld zusammen, sondern auch mit der Marktsituation, dass die Preise für Eigentumswohnungen und Anlagewohnungen stetig steigen, hingegen die Preisentwicklungen bei den Nettomieten wesentlich moderater ausfallen. Bei großen Wohnung ergab eine Echtdatenanalyse von Rustler sogar leicht rückläufige Nettomieten. Eine Darstellung der Mietpreisentwicklung der letzten Jahre finden Sie in diesem Magazin in unserem Beitrag über den Zinshausmarkt Wien.

Umdenken beim Wohnen

Der Shutdown könnte zu einem Umdenken im Wohnverhalten führen, wie Michael Schmidt, Geschäftsführer des Familienunternehmens 3SI Immogroup, näher ausführt:

„So dachten viele Bauträger, dass sich kleinere Wohnung viel besser für eine rasche Verwertung eignen. Das wird sich etwas wandeln, und es werden auch wieder größere Wohnungen geplant und gebaut werden. Ebenso werden Freiflächen noch gefragter werden.“

Auch die Frage, wie sich Arbeit und „Zuhause“ künftig miteinander verbinden ließen, wird den künftigen Wohnungsbau beeinflussen. Davon geht auch Hans-Peter Weiss aus, Freiflächen sowie Platz für das Homeoffice wie auch mehr Raumbedarf könnten künftig ein bestimmender Faktor sein.
Aber nicht nur: „Ein weiterer Trend in urbanen Räumen wird sein, dass noch mehr in die Höhe gebaut wird. Anders ist der hohen Bodenversiegelung nicht beizukommen, und der Erhalt von Grünflächen kaum sicherzustellen. Stellplätze dürften bei zukünftigen Projekten von abnehmender Relevanz sein, weil sich das Thema Mobilität, auch klimabedingt, im urbanen Raum noch weiter weg vom Individualverkehr mit dem Auto bewegen wird.“

„Nachhaltigkeit ist ein Aspekt des Bauens, den sich Unternehmen in Zukunft nicht nur leisten wollen, sondern leisten müssen werden.”
Hans-Peter Weiss

Einen wichtigen Impact auf den Wiener Immobilienmarkt wird auch das Thema Nachhaltigkeit haben. „Nachhaltigkeit ist ein Aspekt des Bauens, den sich Unternehmen in Zukunft nicht nur leisten wollen, sondern leisten müssen werden. Bei einer langfristigen Betrachtung machen klima- und ressourcenschonende Maßnahmen auch wirtschaftlich Sinn. Einer der größten Anreize besteht in der Verringerung der Betriebskosten von Gebäuden. Die Betriebskosten von Gebäuden können innerhalb von 30 bis 50 Jahren ein Vielfaches der Errichtungskosten betragen.”

Stabile Mieten

Die Mietsituation gestaltet sich aktuell als sehr stabil – was mitunter auch den Grund erklärt, weswegen Investoren so gerne Wohnobjekte in Wien kaufen. Die Situation hat sich auch durch Covid-19 nicht geändert, Mietstundungen seien, so die meisten Branchenexperten, äußerst selten vorgekommen. Die Zahlungsmoral der Österreicher für die eigenen vier Wände ist hoch, gespart wird lieber wo anders. Timo Kohlweiss, Real Estate Consultant bei Rustler, erläutert:

„Mietwohnungen bis rund 1.500 Euro pro Monat sind unverändert nachgefragt, nur im Luxussegment erleben wir weniger Anfragen und Bedarf.“

Insbesondere die Bezirke außerhalb des Gürtels werden als Wohngegenden immer beliebter. Dies spiegelt sich auch bei den Mietinteressenten wieder, die aktuell stark auf Bezirke wie Meidling, Ottakring oder Donaustadt fokussieren.

Gewerbemarkt mit Licht und Schatten

Der Büromarkt ist mieterseitig stark konjunkturabhängig. Hier ist nach Meinung der Branchenexperten für die nächste Zeit zu erwarten, dass Expansionen eher rückgestellt werden und der Trend in Richtung Redimensionierung gehen könnte.
Generell erweist sich aber der Wiener Büromarkt als stabil und ist im internationalen Vergleich von geringen Leerstandsraten, aber auch vergleichsweise geringe Mieten geprägt. Die geringe Leerstandsrate lässt sich mitunter auch darauf zurückführen, dass im Vorjahr mit rund 45.000 Quadratmetern wenig neue Büroflächen entstanden sind – nach einem Rekordjahr 2018 mit fast 280.000 Quadratmetern. Weiss:

„Damit ist der Markt sicher weniger krisenanfällig als andere internationale Büromärkte. Die Entwicklung von Home Office hat aber langfristig sicher das Potenzial, den Bedarf an Büroflächen wesentlich zu beeinflussen – zumindest hinsichtlich ihrer Ausführungen und der notwendigen Flexibilität.“

Die Mitarbeiter kehren zwar wieder in ihre Büros zurück, der Dämpfer im Einzelhandels- und Hotelbereich wird die Branche allerdings noch länger beschäftigen. Logistikimmobilien werden hingegen aus heutiger Sicht sogar gestärkt aus der Krise hervorgehen. Online-Handel, Nachhaltigkeit und sich ändernde Lieferketten stärken den Bedarf an hochqualitativen Logistikflächen.