Aktuelles zum Wiener Zinshausmarkt

Der Wiener Zinshausmarkt bleibt nach rund einem Jahrzehnt eines einheitlichen Trends mit stets steigenden Kaufpreisen bei gleichzeitig rückläufigen Renditen seit Mitte des Jahres 2022 in Bewegung. Wie bereits in den Jahren 2023 und 2024 beobachtet und dokumentiert, gehen die erzielten Preise stetig weiter zurück. Gleichzeitig ist die Anzahl der Transaktionen, wie schon im Jahr 2024, auch in 2025 deutlich angestiegen. Unser Research- und Bewertungsteam hat zur Veranschaulichung dieser Entwicklung rund 500 Zinshaustransaktionen der letzten drei Jahre analysiert, wobei lediglich jene Transaktionen berücksichtigt wurden, bei denen vollständiges Datenmaterial (wie Kaufverträge, Kaufpreise, Nutzflächen und Zinslisten) vorlag. Die Zinslisten sind insbesondere für die Berechnung der Renditen unerlässlich.

Des Weiteren wurden überdurchschnittlich hohe und niedrige Transaktionswerte nicht mitgewertet. Die Bezirke Wien 1 sowie Wien 21 bis Wien 23 wurden in der vorliegenden Analyse nicht berücksichtigt, da nicht ausreichend valides Datenmaterial vorhanden war. Im Jahr 2025 betrifft der Mangel an ausreichendem Datenmaterial auch die Bezirke Margareten, Josefstadt und Simmering. Aufgrund fehlender Zinslisten war nur eine Berechnung des Verkaufspreises, aber keine Berechnung der Rendite möglich. Für den Bezirk Simmering konnte darüber hinaus kein durchschnittlicher Verkaufspreis pro Quadratmeter Nutzfläche berechnet werden, da keine Daten zur Nutzfläche vorlagen.

Die Ergebnisse unserer Recherchen zeigen, dass die Anzahl der Zinshaustransaktionen im Jahr 2025 im Vergleich zur Vorperiode 2024 deutlich angestiegen ist. Insgesamt gab es in 2025 rund 50 Prozent mehr Verkäufe als im Jahr davor. Unsere Auswertung zeigt hingegen aber auch, dass der erzielte Quadratmeterpreis im Jahr 2025 erneut gesunken ist. Mit € 2.950,- pro Quadratmeter Nutzfläche liegt der durchschnittliche Verkaufspreis rund 13 Prozent unter jenem des Jahres 2024. Die durchschnittliche Rendite über alle Bezirke hinweg ist im Jahr 2025 deutlich – von 2,9 Prozent auf 3,65 Prozent – angestiegen. Ein Anstieg des Quadratmeterpreises konnte für 2025 in den Bezirken Wieden, Neubau, Ottakring und Brigittenau beobachtet werden. In den Bezirken Josefstadt, Hietzing und Währing haben die Preise hingegen spürbar – über € 1.000,- pro Quadratmeter Nutzfläche – nachgelassen.

Bei der Berechnung der dargestellten Bruttoanfangsrendite wurde der jährliche Mietertrag (bei angenommener Vollvermietung) dem Kaufpreis zum Zeitpunkt des Erwerbs gegenübergestellt. Mögliche Veränderungen des Mieterbestandes durch Schaffung zusätzlicher Nutzflächen (durch Dachgeschossausbauten oder Aufstockungen) wurden bei der Berechnung nicht berücksichtigt, da dies zu rein spekulativen Werten führen würde. Es lagen dazu auch keine prüffähigen Unterlagen vor. Etwaige Sanierungskosten der leerstehenden beziehungsweise kurzfristig befristeten Einheiten wurden jedoch berücksichtigt und den Anschaffungskosten hinzugerechnet.

Wie die obige Tabelle zeigt, wurde im Jahr 2025 über alle Bezirke hinweg eine durchschnittliche Rendite in Höhe von rund 3,65 Prozent erzielt. Es wird an dieser Stelle darauf hingewiesen, dass die Rendite in Wien Alsergrund einen für dieses Jahr untypisch niedrigen Wert aufweist. Ausschlaggebend hierfür ist die Transaktion eines einzigen Zinshauses mit vollständigem Datenmaterial, in dem der Großteil der Wohnungen unbefristet, unter dem Richtwert vermietet ist. Aufgrund des damit verbundenen niedrigen Risikos hinsichtlich erzielbarer Mieten und des daraus abgeleiteten großen Potenzials ist die Rendite entsprechend niedrig ausgefallen.

Zusammenfassung

Zusammenfassend können wir festhalten, dass das Jahr 2025 den Trend der letzten Jahre in Hinblick auf rückläufige Verkaufspreise sowie steigende Transaktionen fortführt. Die durchschnittliche Rendite über alle Bezirke hinweg stieg im Gegensatz zu den Jahren 2023 und 2024 deutlich an. Da die Entwicklung am Wiener Mietwohnungsmarkt durch die erst kürzlich beschlossene „Mietpreisbremse“ (5. MILG), auf die wir im ersten Rundschreiben dieses Jahres eingegangen sind, in klassischen Mietzinshäusern beeinflusst wird, ist zumindest in diesem Teilsegment des Zinshausmarktes derzeit keine stark ansteigende Entwicklung des Preisniveaus zu erwarten. Dennoch wird der Bedarf nach Mietwohnungen aufgrund der weiterhin dynamischen Bevölkerungsentwicklung und der Nachfrage auf einem hohen Niveau bleiben. In der nachstehenden Tabelle finden Sie abschließend die zusammengefassten Werte zur Entwicklung der Preise und Renditen der vergangenen vier Jahre, getrennt für Innen- und Außenbezirke.

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