Wien und die Landeshauptstädte Graz und Linz im Vergleich

Der österreichische Mietmarkt bleibt weiterhin dynamisch und die enorme Nachfrage nach Mietwohnungen in ganz Österreich ungebrochen. Neben der Mietpreisentwicklung der Bundeshauptstadt Wien befassen wir uns auch mit der steirischen und oberösterreichischen Landeshauptstadt. Aufgrund unserer langjährigen Tätigkeit am Grazer und am Linzer Mietmarkt, liegt uns zu diesen Städten ausreichendes Datenmaterial zu Transaktionen für valide Auswertungen vor.

Auffällig sind die unterschiedlichen Marktgegebenheiten, die unter Beweis stellen, dass Immobilienmärkte lokal stark divergieren können, und dass das Zusammenwirken von Angebot und Nachfrage dabei der maßgebliche Faktor für die Preisentwicklung ist.

Erhebungsmethode

Für die vorliegende Analyse haben wir Mietpreise von Wohnungen der Ausstattungskategorie A in sämtlichen Bezirken in Wien, Graz und Linz auf Basis echter Transaktionsdaten ausgewertet. Dabei flossen insgesamt mehrere tausend Vermietungen in die Datenauswertung ein. Die ausgewiesenen Echtdaten, die im Drei-Städte-Vergleich bis zum Jahr 2021 zurückgehen, beziehen sich auf den Mietzins netto pro Quadratmeter Wohnnutzfläche und Monat und betreffen sowohl Altbau- als auch Neubauwohnungen.

Immobilienangebot und Preisentwicklung in Graz

Die Einwohnerzahl von Graz verzeichnete über viele Jahre ein konstantes Wachstum. Parallel dazu erlebte die Landeshauptstadt in den vergangenen Jahren eine Neubauoffensive, welche zwar ihren Höhepunkt bereits überschritten hat beziehungsweise rückläufig ist, aber aktuell weiterhin nachwirkt. Das daraus resultierende, große Angebot an verfügbaren Wohnungen hat maßgeblich zu einer stagnierenden Mietpreisentwicklung beigetragen.

Da die Neubautätigkeit, wie auch in anderen Teilen Österreichs, erkennbar zurückgeht, werden sich unserer Einschätzung nach die zuletzt stagnierenden und aktuell sogar leicht rückläufigen Mietpreise auch in Graz dynamischer entwickeln. Eine sehr hohe Nachfrage wird hinkünftig auf ein nicht mehr so stark steigendes Angebot treffen, wie dies in der Vergangenheit der Fall war. Zudem ist in Graz – anders in Wien – aktuell noch kein „Anspringen“ des Eigentumsmarktes zu erkennen, dies trotz Auslaufens der KIM-Verordnung mit Mitte 2025.

Die durchschnittliche Miete über alle Wohnungsgrößen und Bezirke hinweg liegt in Graz derzeit bei rund € 9,25 pro Quadratmeter Wohnnutzfläche, und damit rund € 4,30 unter dem Durchschnitt von Wien. Im Vergleich zu 2024 ist der Mietpreis pro Quadratmeter Wohnnutzfläche im Jahr 2025 erneut gesunken – wenn auch nur geringfügig, und zwar um rund 0,06 Prozent.

Entwicklung der Wiener Wohnungsmieten

Am Wiener Mietwohnungsmarkt ist ein deutlich anderes Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage gegenüber der steirischen Landeshauptstadt zu beobachten.

Die Nettomieten haben im Jahr 2025 im Vergleich zum Jahr 2024 in Wien jedenfalls erkennbar angezogen, insbesondere sind größere Mietwohnungen stark nachgefragt. Konkret sind die Wohnungen über 60 Quadratmeter Wohnnutzfläche um 10,66 Prozent, die Wohnungen bis 60 Quadratmeter Wohnnutzfläche um 1,56 Prozent gestiegen.

In absoluten Zahlen bedeutet dies, dass kleinere Wohnungen um rund € 13,59 pro Quadratmeter Wohnnutzfläche und Monat, größere Wohnungen um rund € 13,19 pro Quadratmeter Wohnnutzfläche und Monat vermietet wurden.

Im Gegensatz zu Graz beeinflusst in Wien die Lage die Miethöhe. Die höchste durchschnittliche Nettomiete verzeichnet mit rund € 21,– pro Quadratmeter Wohnnutzfläche der Bezirk Neubau, gefolgt von den Innenbezirken Innere Stadt, Landstraße, Mariahilf und Leopoldstadt sowie den Außenbezirken Währing und Favoriten. Die stärksten Preiszuwächse in Wien – über 10 Prozent – verzeichneten die Bezirke Leopoldstadt, Penzing, Hernals, Rudolfsheim-Fünfhaus, Brigittenau, Innere Stadt und Neubau.

Immobilienangebot und Preisentwicklung in Linz

Das Bild von Linz hat sich in den vergangenen Jahren stark gewandelt. Aus der einstigen Stahlstadt, die wenig attraktiv gewirkt hat, ist zunehmend eine blühende Landeshauptstadt mit reichhaltigem kulturellem und wirtschaftlichem Angebot geworden. So wie Graz ist auch Linz seit Jahren von einer erkennbaren Neubautätigkeit geprägt, jedoch in einem deutlich ausgewogeneren Verhältnis als in der steirischen Landeshauptstadt. Konkret steht dem Angebot an Mietwohnungen auch eine entsprechende Nachfrage gegenüber, denn Linz hat sich aufgrund seiner guten Infrastruktur zu einer attraktiven Stadt entwickelt. Kritischer schätzen wir den Gewerbeimmobilienmarkt in Linz ein, da durch mehrere Großprojekte ein enormes Angebot an Büro- und Gewerbeflächen geschaffen wird, welches vorrausichtlich nicht auf eine entsprechen ausreichende Nachfrage stoßen wird.

Die durchschnittliche Miete über alle Wohnungsgrößen und Bezirke hinweg liegt in Linz im Jahr 2025 bei rund € 11,54 pro Quadratmeter Wohnnutzfläche und Monat und ordnet sich damit zwischen Graz und Wien ein. Im Vergleich zu 2024 verzeichnet die oberösterreichische Landeshauptstadt einen Anstieg von 11,41 Prozent.

Neben der hohen Nachfrage nach Mietwohnungen flossen zudem zahlreiche Mietabschlüsse aus einem modernen Neubauhochhaus in die Auswertung mit ein, welche die ansteigende Preisentwicklung begründen.

In Linz hat die Lage, ähnlich wie auch in Wien, einen Einfluss auf die Höhe der Mieterträge. Die Landeshauptstadt unterteilt sich in die drei Postleitzahlengebiete 4020, 4030 und 4040. Das Postleitzahlengebiet 4020, sprich die Linzer Innenstadt, welche die Stadtteile Innere Stadt, das Franckviertel, Froschberg, Bindermichl-Keferfeld, Bulgariplatz, Kaplanhof, Dornach-Auhof und den Hafen umfasst, ist im Jahr 2025 mit durchschnittlich rund € 13,67 pro Quadratmeter Wohnnutzfläche am teuersten. In Linz-Süd, Postleitzahl 4030, wurde ein durchschnittlicher Mietpreis von rund € 11,71 pro Quadratmeter Wohnnutzfläche erzielt.

Das Postleitzahlengebiet 4040, sprich der Bereich nördlich der Donau, welcher die Stadtteile Pöstlingberg, Urfahr, St. Magdalena und Dornach-Auhof umfasst, weist 2025 mit € 9,14 pro Quadratmeter Wohnnutzfläche den geringsten durchschnittlichen Mietpreis aus.

Resümee

Die Mietpreisentwicklung zeigt 2025 ein stark differenziertes Bild: Während Graz aufgrund eines hohen Neubauangebots und eingeschränkter Kaufkraft eine weitgehend stabile bis leicht rückläufige Preisentwicklung verzeichnet, stiegen die Mieten in Wien und Linz deutlich an, getragen von erhöhter Nachfrage, insbesondere auch nach größeren Wohnungen. Diese werden oftmals von KundInnen nachgefragt, welche vormals einen Eigentumserwerb erwogen haben, diese Entscheidung aber aufgrund des aktuellen schwierigen wirtschaftlichen Gesamtumfeldes zumindest aufgeschoben haben.

Für weitere Informationen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung:

Dr. Alexander Scheuch
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Mag. Maximilian Kainz
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