Lust auf Liesing

Historische Ortskerne und moderne Wohnanlagen – Liesing vereint Alt-Wiener Flair mit zeitgemäßem Wohnraum. Doch der Bezirk verändert sich kontinuierlich: Mit neuen Bauvorhaben, nachhaltigen Quartiersentwicklungen und der Schaffung grüner Freiräume werden die Grätzeln weiterentwickelt und aufgewertet.

Wien Liesing im Fokus

Im Süden der Bundeshauptstadt gelegen, erstreckt sich der 23. Bezirk über eine Fläche von rund 32 Quadratkilometern vom Wienerwald bis ins Wiener Becken und bietet seinen EinwohnerInnen eine lebenswerte Umgebung mit vielen Grünflächen und einer abwechslungsreichen Infrastruktur.

Liesing zählt nicht nur zu den vielfältigsten, sondern auch zu den größten Bezirken Wiens. Der fünftgrößte Bezirk der Donaumetropole grenzt südlich an Niederösterreich und nördlich an Hietzing, Meidling und Favoriten. Er entstand 1938 durch den Zusammenschluss mehrerer zuvor selbständiger Gemeinden und besteht in seiner jetzigen, verkleinerten Form seit den 1950er-Jahren.

Heute sind die einst eigenständigen Kommunen als Wiener Katastralgemeinden noch immer klar erkennbar. Wohngebiete prägen den Bezirksteil Inzersdorf im Osten, Erlaa im Westen und Siebenhirten im Süden. Atzgersdorf im Norden ist wiederum ein Mix aus Wohn- und Gewerbegebieten, während der Bezirksteil Mauer im Nordwesten den Großteil des Wienerwald-Anteils umfasst. Die malerischen Orte Rodaun und Kalksburg im Süden sind von Einfamilienhäusern, Villen, großen Grünflächen und charmanten Dorfzentren geprägt. Das namengebende Liesing beherbergt unter anderem das Amtshaus Liesing, das in der Zwischenkriegszeit entstanden ist.

Von Tradition zu Innovation

Der Bezirk hat sich entlang historischer Verkehrslinien, welche römischen Ursprung haben, entwickelt. Historische Bauten, etwa in den Ortskernen von Liesing, Mauer und Inzersdorf sowie verschiedene Kirchen, wie die Wotrubakirche, die Pfarrkirche Atzgersdorf oder die Pfarrkirche Liesing, charakterisieren das Stadtbild. Darüber hinaus prägen zahlreiche Wohnsiedlungen den Eindruck des Bezirks, wie etwa in der Othellogasse, der Traviatagasse beziehungsweise der Steinergasse oder auch in der Perfektastraße und Erlaaer Straße. Der Wohnpark Alterlaa erlangte besondere Bekanntheit als größte nichtkommunale Wohnhausanlage, die zwischen 1970 und 1985 errichtet wurde und auf Harry Glücks Architekturkonzept des gestapelten Einfamilienhauses in Form von Terrassenwohnungen basiert. Zusätzlich zu den traditionellen Wohnformen punktet der Bezirk auch mit innovativen Wohnkonzepten wie bespielsweise energieeffizienten Passivhäusern oder barrierefreien Wohnungen für SeniorInnen.

Mit knapp 118.000 Einwohner-Innen zählt Liesing zu den stark wachsenden Bezirken, bei einer gleichzeitig vergleichsweise geringen Bevölkerungsdichte von lediglich rund 3.600 Personen pro Quadratkilometer. Etwa 54 Prozent der Bezirksfläche besteht aus Bauland, während rund 31 Prozent Grünland und Gewässer sowie 15 Prozent Verkehrsflächen ausmachen. Besonders auffällig ist der hohe Anteil an Betriebsbaugebieten, die fast 20 Prozent der Fläche einnehmen.

Die Grünflächen umfassen hauptsächlich Wälder des Wienerwalds, landwirtschaftliche  Nutzflächen, Wiesen, Parkanlagen sowie Sport- und Freizeitflächen. „Die BewohnerInnen des Bezirks haben Zugang zu über 70 Parkanlagen, mehr als 100 Spielplätzen, vier Waldspielplätzen, 22 Hundezonen, dem Wienerwald und dem Liesingbach“, betont Bezirksvorsteher Gerald Bischof, dem „grüne“ Maßnahmen besonders am Herzen liegen. „Sowohl bei Wohnhausanlagen als auch bei öffentlichen Gebäuden finden sich immer mehr Photovoltaikanlagen, die Liesing zu einem noch nachhaltigeren Bezirk werden lassen.“ Vor Kurzem wurde zudem ein ehemaliger Campingplatz zum „Stadtpark Atzgersdorf“ umgenutzt, der nun Naherholung auf insgesamt rund 27.000 Quadratmetern bietet.

Beliebter Wohnbezirk

In den letzten Jahren hat sich der 23. Bezirk zunehmend zu einem begehrten Wohnbezirk entwickelt, der trotz der starken Industrieausrichtung sowohl Familien als auch Singles eine hohe Lebensqualität mit vielfältigen Angeboten offeriert. Dies ist nicht zuletzt auch in der oben erwähnten, nicht überbordenden Verdichtung begründet.

Laut aktuellen statistischen Angaben sind in Liesing knapp über 26 Prozent der Hauptwohnsitzwohnungen im Eigentum, während über 71 Prozent zur Miete angeboten beiziehungsweise genutzt werden. Die verbleibenden drei Prozent der Wohnungen befinden sich in einem anderen Rechtsverhältnis, wie etwa Wohnrechte oder Dienstwohnungen.

Während im Jahr 2023 noch rund 2.000 Wohneinheiten in Liesing fertiggestellt wurden, werden 2024, nach den Recherchen von EXPLOREAL, lediglich rund 950 Wohneinheiten geschaffen, die in insgesamt 22 aktuellen Projekten entstehen. Dabei handelt es sich um einen relativ ausgewogenen Mix aus Wohnungen im freifinanzierten Eigentum sowie in geförderter Miete. Freifinanzierte Mietwohnungen kommen 2024 in Liesing kaum auf den Markt. Für 2025 ist mit einem weiteren drastischen Rückgang bei den Fertigstellungen zu rechnen.

Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen sind innerhalb des letzten Jahres leicht gestiegen (+1,4 Prozent) und liegen aktuell bei annähernd 6.700 Euro je Quadratmeter. Ein deutlicherer Preisanstieg wurde bei der freifinanzierten Miete mit über 17 Prozent verzeichnet. Hier liegen die Preise derzeit bei über 15 Euro netto je Quadratmeter. Alexander Bosak, Geschäftsführer EXPLOREAL GmbH: „Aufgrund der Verknappung des zukünftigen Wohnungsangebots in Liesing werden die Eigentumswohnungspreise jedenfalls zumindest konstant bleiben. Bei den freifinanzierten Mietwohnungen werden die Mieten wohl weiter steigen, zumal zeitnah kein einziges neues freifinanziertes Mietprojekt auf den Markt kommt.“

„Liesing zeichnet sich durch seine familienfreundliche Atmosphäre aus, die vor allem den weitläufigen Grünflächen und der Nähe zu Niederösterreich zu verdanken ist. Die Struktur der Bebauung, welche insbesondere im westlichen Teil des Bezirks durch Einfamilienhäuser geprägt ist, trägt ebenfalls dazu bei“, führt Investment-Maklerin Kira Freigassner aus. Weiters ist die starke Konzentration von Schulen und Ausbildungseinrichtungen ein Grund für den Zuzug von Familien. „In den Bezirksteilen Atzgersdorf und entlang der Breitenfurter Straße boomte der Wohnungsneubau in den letzten zehn Jahren. Diese Entwicklung spiegelt einen deutlichen Zuwachs junger BewohnerInnen wider“, so Freigassner weiter.

Auch der Bauträger Rustler hat in den vergangenen Jahren einige Wohnprojekte in Liesing umgesetzt. Mit „Calvi“ im Bezirksteil Erlaa startet akutell ein weiteres Projekt, das insgesamt 23 freifinanzierte Eigentumswohnungen umfasst. Rustler-Gesellschafter Markus Brandstätter: „Der attraktive Wohnungsmix sowie die unmittelbare Anbindung an die U-Bahn Linie U6 kennzeichnen unser neues Projekt. Besonders hervorgehoben werden fünf Wohnungen, die einen reihenhausähnlichen Charakter mit großzügigen Freiflächen bieten.“ Die Vermarktung der Wohnungen wird vom Vertriebsteam des Maklerunternehmens von Rustler betreut, das bereits an den bisherigen Projekten im Bezirk beteiligt war. „Wir sind überzeugt davon, dass Liesing weiterhin zu den aufstrebenden und wachsenden Bezirken zählen wird und der Bedarf nach Wohnraum gerade in Lagen am Stadtrand auch künftig gegeben ist“, ergänzt Arno Kunz, Geschäftsführer des Maklerunternehmens.

Mit Leistbarkeit punkten

Besonders in Atzgersdorf und entlang der Breitenfurter Straße finden sich viele Genossenschaftswohnungen, die Liesing als vergleichsweise leistbaren Wohnbezirk auszeichnen.

In den vergangenen Jahren ist etwa mit dem „Carrée Atzgersdorf“ am ehemaligen Industriegebiet an der Südbahn ein moderner Stadtteil entstanden, nur wenige Gehminuten vom Kirchenplatz im historischen Atzgersdorfer Ortskern entfernt. Auf über 60.000 Quadratmetern wurden umfangreicher neuer Wohnraum, darunter eine Vielzahl an geförderten Mietwohnungen sowie zahlreiche Grünflächen, entwickelt.

Gleichzeitig sind laut den Recherchen des Rustler-Teams viele Gewerbebetriebe in den verschiedenen Bezirksteilen von Liesing ansässig, was aus städtebaulicher Perspektive künftiges Potenzial für eine Umwandlung zu gemischten Baugebieten unter dem Stadt-Wien-Konzept der „Produktiven Stadt“ hat. Die Quartiersentwicklung schreitet in jedem Fall voran, denn in den letzten Jahren sind einige neue gemischte Bauprojekte entstanden. Einen vielseitigen Nutzungsmix mit historischem Charme soll beispielsweise das neue Grätzlzentrum „Fabrik1230“ auf dem Areal einer ehemaligen Sargerzeugung bieten. Auf rund 10.000 Quadratmetern entsteht ein gemischtes Quartier aus modernen Büroflächen, kombiniert mit Gastronomie, Gewerbe, Veranstaltungsräumen sowie einem Gesundheitszentrum mit Apotheke.

Mit dem Projekt „Biotop Wildquell“ wird auf den ehemaligen Betriebsflächen der Wildschek-Gründe in der Walter Jurmann-Gasse bis 2028 ein weiteres Stadtquartier entstehen. Es soll über 900 Wohneinheiten (zwei Drittel davon gefördert) mit vielfältigen Wohnkonzepten beherbergen und gleichzeitig ehemalige Betriebsflächen in einen klimafitten Stadtteil verwandeln. Highlight des Projekts ist die Öffnung eines bisher nicht zugänglichen, idyllischen Parks mit altem Baumbestand und eigener Quelle. Bezirksvorsteher Bischof betont: „Ich freue mich, dass der brachliegenden Industriefläche der ehemaligen Lackfabrik neues und vor allem aber nachhaltiges und grünes Leben eingehaucht und eine große zusätzliche Grünfläche als Naherholungsraum erschlossen wird.“ Der Startschuss für die Bauarbeiten soll 2025 erfolgen.

Optimale Infrastruktur

Parallel zum Wohnbau wird im Bezirk auch die soziale Infrastruktur mitentwickelt. „Liesing beherbergt über 40 Schulen sowie mehr als 90 Kindergärten, Kindergruppen und Kinderbetreuungseinrichtungen“, so Bischof. Mit der S-Bahn (Bahnhöfe Wien Atzgersdorf und Wien Liesing) sowie der U-Bahn-Linie U6 (Stationen Alterlaa, Erlaaer Straße, Perfektastraße und Siebenhirten) und der Badner Bahn gibt es ein gut ausgebautes öffentliches Verkehrsnetz, wodurch sowohl die Mobilität innerhalb des Bezirks als auch in die Wiener Innenstadt erleichtert wird.

Seit Kurzem haben die Wiener Linien zudem ihr E-Bus-Netz erweitert und elektrische Busse in Liesing zum Einsatz gebracht. Ergänzt wird das umweltfreundliche Mobilitätsangebot seit März 2022 mit dem „WienMobil Hüpfer“, einem vollelektrischen, rollstuhlgerechten Kleinbus, der auf Abruf kostenlos mit dem Smartphone gebucht werden kann. Der Hüpfer deckt seit April 2024 neben den bisherigen Stationen auch das Areal rund um Siebenhirten, Liesing und Atzgersdorf ab und umfasst aktuell rund 340 Haltepunkte.

Neben einem guten Verkehrsnetz bietet Liesing seinen BewohnerInnen eine vielfältige Infrastruktur mit zahlreichen Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten. Das Einkaufszentrum Riverside beispielsweise beherbergt seit 2010 auf den ehemaligen Brauereigründen eine Vielzahl von Geschäften, Restaurants und Cafés, während der Technologie- und Innovationspark Liesing als wichtiger Wirtschaftsstandort des Bezirks dient.