Immobilienmarkt Oberösterreich

Vom Race zur Realität

Der oberösterreichische Immobilienmarkt hat sich drei Jahre nach dem Boom neu sortiert: Statt rasender Preissteigerungen prägen heute selektive Deals, realistischere Bewertungen und ein robuster Mietmarkt das Bild. Großprojekte setzen städtebauliche Akzente, während Altbestände unter Druck geraten. Oberösterreich bleibt eine stabile „Mittellage“ – geprägt von Vernunft, Veränderung und regionaler Stärke.

 

Gemeinsam Zukunft bauen –
damit der Traum vom Eigenheim Wirklichkeit bleibt

„Die anhaltend hohen Grundstücks-, Bau-, Energie- und Finanzierungskosten stellen nicht nur unsere Landsleute, sondern auch die heimische Wohnbauförderung vor große Herausforderungen. Leider beschäftigen uns diese Problematiken bereits seit Jahren. Dennoch ist es uns immer wieder gelungen, ihnen erfolgreich zu begegnen. Denn der Wunsch nach den eigenen vier Wänden ist für viele Österreicher mehr als nur ein Lebenstraum. Er bedeutet Sicherheit im Alter, ein Zuhause für kommende Generationen und einen Ort, an dem Familien Wurzeln schlagen und Zukunft entsteht. Oberösterreich forciert deshalb seit Jahrzehnten entsprechende Förderungen, sodass aus diesem Wunsch für viele Oberösterreicher Wirklichkeit wurde. Umso erfreulicher ist der erfolgreiche Start der oberösterreichischen Nachverdichtungsverordnung, die mit Jänner 2025 in Kraft getreten ist. Bereits im ersten Jahr konnten über diese Verordnung hunderte Wohnungen zugesichert werden, die sich mittlerweile bereits in Bau befinden. Gefördert werden insbesondere Aufstockungen, Zu- und Einbauten von Wohnraum sowie auch der komplette Abbruch und anschließende Neubau eines Wohngebäudes. Damit fördern wir moderne Lösungen und revitalisieren bereits bebaute Flächen.

Doch nicht nur in diesem Bereich war das vergangene Jahr äußerst erfolgreich. Einen deutlichen Aufschwung gab es auch bei den Häuslbauern. Erstmals seit vielen Jahren wurde wieder die Marke von 1.000 geförderten Eigenheimneubauten überschritten. Das ist ein wichtiges Zeichen in herausfordernden Zeiten – nicht nur für das Bau- und Baunebengewerbe, sondern vor allem für die oberösterreichische Bevölkerung. Hierzulande bleibt es weiterhin möglich, sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen. Mit der neuen Eigenheimförderung, die mit 1. Jänner in Kraft getreten ist, unterstützen wir diesen Traum auch weiterhin. Mit großem Einsatz und tiefem Verantwortungsbewusstsein arbeiten wir daran, diesen erfolgreichen Weg fortzuführen.“

Dr. Manfred Haimbuchner,
Landeshauptmann-Stellvertreter Oberösterreich

 

 

Als vor wenigen Jahren vom Linzer Immobilienmarkt die Rede war, schien die Richtung klar: stetige Preiskurven, immer neue Quartiere, die Peripherie als Bühne für den nächsten Aufschwung. Heute, drei Jahre später, wirkt der Markt deutlich ernüchterter – aber nicht schwach. Oberösterreich ist in einer Phase der Rekalibrierung angekommen: weniger Transaktionen, höhere Finanzierungshürden, selektive Deals. Und mittendrin eine Region, die sich vom industriellen Schwergewicht zur immobilienwirtschaftlichen „Mittellage“ zwischen Boom und Bremse entwickelt hat.

„VerkäuferInnen müssen sich an neue Preisrealitäten gewöhnen.“ – Christian Vogel, Real Estate Agent bei Rustler

 

Weniger Verkäufe, Stabile Preise

Österreichweit sind die großen Linien klar und durchaus ähnlich: Die Zahl der Immobilientransaktionen ist im ersten Halbjahr 2025 leicht rückläufig, die Preise hingegen bleiben stabil oder steigen sogar leicht, getrieben von immer noch vergleichsweise teuren Krediten, einer trotz Auslaufen der KIM-Vorgaben herausfordernden Finanzierbarkeit und einer Neubauflaute, die das Angebot verknappt. Oberösterreich reiht sich in dieses Bild ein: Auch hier sind die Transaktionen zurückgegangen. Ein großer Preissturz ist jedoch ausgeblieben – zu knapp bleibt der Wohnraum, zu zögerlich der Neubau.

Für viele private KäuferInnen wird der Weg ins Eigentum nicht einfacher. Neben den erwähnten Herausforderungen bei der Finanzierung führt das allgemeine wirtschaftliche Umfeld mit hohen Lebenserhaltungskosten, hohen Steuern und dem daraus schwieriger gewordenen Vermögensaufbau dazu, dass eine wachsende Gruppe an WohnungsinteressentInnen in den Mietmarkt drängt.

 

„Der Sekundärmarkt bei Eigentumswohnungen hat leicht angezogen.“ – Mario Zoidl, Fachverbandsobmann der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in Oberösterreich

 

Genau darin sieht Mario Zoidl, Fachverbandsobmann der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in Oberösterreich, eine Herausforderung: „Der Sekundärmarkt an gebrauchten Eigentumswohnungen hat zwar leicht angezogen, aber wir haben zu wenig Mietwohnungen. Denn auch viele, die schon  in Miete sind, wollen und müssen sich verändern beziehungsweise brauchen größere Wohnungen. Da ist am Markt aktuell zu wenig vorhanden, und es wird auch zu wenig gebaut.“

Besonders kritisch sei laut Zoidl der Blick auf die Pipeline: Im gewerblichen, freifinanzierten Bereich seien die Neubauten „massiv zurückgegangen“. Selbst die gemeinnützigen Bauträger, lange ein relevanter Stabilitätsanker, hätten zuletzt in den Aktivitäten nachgelassen. Zwar steigen die Baupreise nicht mehr, doch der Neubau könne preislich kaum mit dem Sekundärmarkt mithalten. Gleichzeitig liege eine ungewöhnlich hohe Zahl unbebauter, aber bereits bewilligter Projekte am Markt: „So viele wie noch nie. Sie werden jetzt von Bauträgern untereinander oder direkt an Gemeinnützige angeboten.“ Auch die Zinsen spielen weiterhin eine entscheidende Rolle. Der leichte Rückgang helfe zwar, bleibe aber für viele Haushalte dennoch unzureichend.

 

 

Rekalibrierung

„Der Immobilienmarkt in Oberösterreich ist aus dem Race-Modus wieder in normalere Bahnen zurückgekehrt“,  beschreibt Christian Vogel, Immobilienmakler bei Rustler OÖ, die Lage. Er erinnert an Kaufentscheidungen aus 2021, wo Liegenschaften oft deutlich über dem tatsächlichen Wert oder den Gutachten gehandelt wurden, weil sich die KaufinteressentInnen gegenseitig überboten haben, um den Erwerb des Objektes zu sichern. Diese Phase sei vorbei – und das sei durchaus gesund. Heute müssten sich VerkäuferInnen an neue Preisrealitäten gewöhnen. „Gute Lagen sind nach zwar wie vor gefragt, aber der Markt ist stark segmentiert und Transaktionen finden sehr selektiv statt“, so Vogel. Was bleibt, ist ein Markt, der „Deals“ zulässt – aber nicht mehr zu jedem Preis.

 

Miete als Stabilitätsanker

Während der Verkaufsmarkt schwächelt, zeigt sich der Mietmarkt in Oberösterreich erstaunlich robust. „Miete läuft generell gut“, sagt Vogel. Von einer Wohnungsnot wie beispielsweise in Innsbruck oder Salzburg könne in Linz und Umgebung derzeit noch keine Rede sein, womit Vogel eine durchaus positivere Marktwahrnehmung als jene der Interessensvertretung skizziert:
„Wir haben aktuell genug Mietwohnungen am Markt, Oberösterreich ist hier in einer schönen Mittellage.“ Trotzdem ist auch dieser Markt differenziert. Kleinere Einheiten und Wohnungen im leistbaren Segment, vor allem mit Freiflächen, sind rasch vermietet. Dagegen sind sehr große Wohnungen über 100 Quadratmeter trotz guter Nachfrage schwerer zu platzieren, wie Rustler-Standortleiterin Tina Wimmer berichtet: „Die Lebenshaltungskosten spielen neben dem Eigentum auch bei größeren Mietwohnungen eine zunehmend größere Rolle. In diesem Segment sehen  wir oft eine Herausforderung bei Bonitätskriterien, übrig bleibt oftmals ein Klientel aus GeschäftsführerInnen und leitenden Angestellten.“ Gleichzeitig haben die MieterInnen ihre Verhandlungsposition verbessert. „Wer es sich leisten kann, stellt entsprechende Forderungen, bis hin zu Sanierungen“, so Wimmer. Bemerkenswert dabei sei, dass viele VermieterInnen dazu bereit sind, ihre Objekte zu modernisieren, um attraktiv zu bleiben.

 

 

Eigentum unter Druck

Weniger optimistisch ist die Stimmung bei vielen WohnungseigentümerInnen. „Insbesondere jene, die zu niedrigen Zinssätzen variabel finanzierten, haben jetzt einen massiven Kostendruck“, sagt Wimmer. Gestiegene Rücklagenvorschreibungen in den Wohnungseigentumsgemeinschaften verstärken den Effekt, nicht zuletzt seit der gesetzlichen Erhöhung der Mindestrücklage. „Wir sprechen mit viele EigentümerInnen, die verkaufen wollen, aber nicht um jeden Preis“, schildert Wimmer. Sale-and-lease-back-Modelle können zwar Liquidität bringen, lösen aber das Grundproblem nicht: Wer verkauft, muss meist auch wieder woanders wohnen – und das ist durch höhere Mieten, Nebenkosten und Umzugskosten auch herausfordernd. Daraus entsteht eine paradoxe Situation: Verkäufer, die unter Druck stehen, und ein Markt, der trotzdem nicht in Schwung kommt, weil viele die Situation versuchen „auszusitzen“, als mit deutlichen Abschlägen zu
verkaufen.

 

„Lebenshaltungsund Nebenkosten spielen eine große Rolle.“ – Tina Wimmer, Standortleiterin bei Rustler

 

Neubauflaute: Es baut nur, wer bauen muss

Die bundesweit rückläufigen Fertigstellungen – teils um 30 Prozent niedriger als noch vor wenigen Jahren – zeigen auch in Oberösterreich Wirkung. Bauträgerprojekte tun sich schwer, in die Realisierung zu kommen. Die Gründe sind bekannt: teure Finanzierung, hohe Grundstückskosten, Baupreise, die sich aus Sicht vieler MarktteilnehmerInnen zu hoch entwickelt haben und nur langsam rückläufig sind, woraus sich letztendlich Quadratmeterpreise ergeben, die am Markt nicht erzielt werden können. Vogel bringt es auf den Punkt: „Es baut nur, wer bauen muss.“

Gleichzeitig gewinnt ein anderer Faktor an Bedeutung: „Green Deals und ESG-Themen werden zu einer wesentlichen Komponente, sowohl für EntwicklerInnen als auch für InvestorInnen.“

 

Landmark-Projekte und Veränderungswettbewerb am Büromarkt

Dennoch entstehen in Linz nach wie vor Projekte, die den Markt langfristig prägen werden. Das QUADRILL-Ensemble auf dem Areal der Tabakfabrik mit seinem 109 Meter hohen Tower, der Hotel-, Büro-, Wohn-, Handels- und Gastronomieflächen bündelt, steht kurz vor der Fertigstellung und wird 2026 unter anderem ein Arcotel-Hotel und ein Skyrestaurant beherbergen.

 

Am Bulgariplatz ist mit dem Wohnhochhaus „High Five“ ein weiterer Baustein für das urbane Linz entstanden – 328 Mietwohnungen, Gewerbeflächen, Dachterrassen, ein digital bewirtschaftetes Nutzungskonzept und eine Appbasierte Verwaltung der Gemeinschaftsflächen.

Parallel dazu wechseln großvolumige Bestandsareale die EigentümerInnen. Die ehemalige Brau-Union-Liegenschaft in der Poschacherstraße ging um 27 Millionen Euro an eine Tochter der Linz AG, das Nestlé-Areal im Franckviertel wird als „Trinity Park“ zu einem neuen Stadtteil entwickelt. Dazu kommen Logistik-Deals wie der Ankauf einer strategisch gelegenen Logistikimmobilie in Reichersberg nahe der A8. All diese Entwicklungen haben jedoch eine Kehrseite, wie Vogel betont: „Wir sehen einen echten Verdrängungsmarkt. Neue Flächen mit modernen Standards kommen auf den Markt – die alten Büroflächen ohne zeitgemäße Ausstattung haben das Nachsehen.“ Umnutzung wird damit vom Schlagwort zur Notwendigkeit. „Es wäre wünschenswert, wenn in den bereits dicht bebauten Vierteln mehr Bewegung hineinkommt: Nachverdichtung dort, wo Platz ist, und sinnvolle Folgenutzungen für veraltete Bestände.“ Hochverdichtete Quartiere, gemischte Nutzungen und qualitätsvolle Freiräume sind somit keine Vision mehr, sondern eine konkrete Antwort auf Klimawandel, Flächenknappheit und neue Arbeitsformen.

 

Regionale Stärke: Platz, Schiene und Speckgürtel

Eine Besonderheit Oberösterreichs bleibt die gute Verfügbarkeit von Flächen im Vergleich zu alpinen Engtälern wie Innsbruck oder Teilen Salzburgs. „Oberösterreich ist gut zu bebauen, wir haben ausreichend Platz“, sagt Vogel. Das Welser Becken, Linz-Land, der Bezirk Freistadt, viele Regionen profitieren von verbesserten Verkehrsanbindungen und von einem Umdenken in Richtung Schiene. Entlang der S10 ist vor allem der Bezirk Freistadt „quasi nach Linz hinangerückt“. Pendeldistanzen von unter einer halben Stunde machen ländliche Gemeinden zu realen Wohnalternativen. In Hagenberg, dem IT- und Startup-Cluster, wird an einem großen Bahnhof gearbeitet, neue Verkehrskonzepte lösen Schritt für Schritt vormalige Problemfelder.

Auch in Wels zeigt sich diese Mischung aus Regionalität und Urbanität: Aktuelle Projekte demonstrieren, wie mittlere Städte sich als eigenständige Wohnstandorte positionieren – nicht mehr nur im Schatten von Linz. Für Florian Kammerstätter, Geschäftsführer des Welser Immobilienunternehmens Consulting Company, ist beispielsweise das Projekt in der Wiesenstraße ein Herzensprojekt: „Natürlich liegt unser Geschäftsschwerpunkt seit langem insbesondere an Standorten wie Wien und Linz“, erklärte Kammerstätter. „Aber dass wir jetzt gleichsam vor unserer eigenen Haustür bauen, freut mich ganz besonders. Mit der gebotenen Wohn- und Lebensqualität passt das Projekt perfekt zu uns und zum Welser Markt.“

 

Erweiterung im Management

Parallel zum Markt vollzieht sich auch bei Rustler in Oberösterreich ein Wandel. Tina Wimmer, seit 2017 im Team und erfahren in der Verwaltung von Wohnungseigentumsanlagen und großvolumigen Gewerbeliegenschaften, hat die Standortleitung in Linz übernommen. Ihr Vorgänger Thomas Kastner verantwortet nun als Regionalleiter die Expansion der Facility-Management-
Aktivitäten in Oberösterreich, Salzburg und Tirol. Damit wird die Struktur an die Realität des Marktes angepasst: Überregionale Portfolios, komplexe Mischnutzungen und ESG-Anforderungen verlangen nach einem Management, das lokal verankert und gleichzeitig überregional vernetzt ist.