Lust auf Liesing

Lust auf Liesing

Historische Ortskerne und moderne Wohnanlagen – Liesing vereint Alt-Wiener Flair mit zeitgemäßem Wohnraum. Doch der Bezirk verändert sich kontinuierlich: Mit neuen Bauvorhaben, nachhaltigen Quartiersentwicklungen und der Schaffung grüner Freiräume werden die Grätzeln weiterentwickelt und aufgewertet.

Wien Liesing im Fokus

Im Süden der Bundeshauptstadt gelegen, erstreckt sich der 23. Bezirk über eine Fläche von rund 32 Quadratkilometern vom Wienerwald bis ins Wiener Becken und bietet seinen EinwohnerInnen eine lebenswerte Umgebung mit vielen Grünflächen und einer abwechslungsreichen Infrastruktur.

Liesing zählt nicht nur zu den vielfältigsten, sondern auch zu den größten Bezirken Wiens. Der fünftgrößte Bezirk der Donaumetropole grenzt südlich an Niederösterreich und nördlich an Hietzing, Meidling und Favoriten. Er entstand 1938 durch den Zusammenschluss mehrerer zuvor selbständiger Gemeinden und besteht in seiner jetzigen, verkleinerten Form seit den 1950er-Jahren.

Erfrischende Oase im urbanen Dschungel: Die Grünflächen in Liesing bieten den AnrainerInnen eine willkommene Auszeit vom Trubel der Stadt. Besonders der Wasserspielplatz am Alma Seidler Weg lädt Kinder zum Planschen und Toben ein.

Heute sind die einst eigenständigen Kommunen als Wiener Katastralgemeinden noch immer klar erkennbar. Wohngebiete prägen den Bezirksteil Inzersdorf im Osten, Erlaa im Westen und Siebenhirten im Süden. Atzgersdorf im Norden ist wiederum ein Mix aus Wohn- und Gewerbegebieten, während der Bezirksteil Mauer im Nordwesten den Großteil des Wienerwald-Anteils umfasst. Die malerischen Orte Rodaun und Kalksburg im Süden sind von Einfamilienhäusern, Villen, großen Grünflächen und charmanten Dorfzentren geprägt. Das namengebende Liesing beherbergt unter anderem das Amtshaus Liesing, das in der Zwischenkriegszeit entstanden ist.

Von Tradition zu Innovation

Der Bezirk hat sich entlang historischer Verkehrslinien, welche römischen Ursprung haben, entwickelt. Historische Bauten, etwa in den Ortskernen von Liesing, Mauer und Inzersdorf sowie verschiedene Kirchen, wie die Wotrubakirche, die Pfarrkirche Atzgersdorf oder die Pfarrkirche Liesing, charakterisieren das Stadtbild. Darüber hinaus prägen zahlreiche Wohnsiedlungen den Eindruck des Bezirks, wie etwa in der Othellogasse, der Traviatagasse beziehungsweise der Steinergasse oder auch in der Perfektastraße und Erlaaer Straße. Der Wohnpark Alterlaa erlangte besondere Bekanntheit als größte nichtkommunale Wohnhausanlage, die zwischen 1970 und 1985 errichtet wurde und auf Harry Glücks Architekturkonzept des gestapelten Einfamilienhauses in Form von Terrassenwohnungen basiert. Zusätzlich zu den traditionellen Wohnformen punktet der Bezirk auch mit innovativen Wohnkonzepten wie bespielsweise energieeffizienten Passivhäusern oder barrierefreien Wohnungen für SeniorInnen.

Mit knapp 118.000 Einwohner-Innen zählt Liesing zu den stark wachsenden Bezirken, bei einer gleichzeitig vergleichsweise geringen Bevölkerungsdichte von lediglich rund 3.600 Personen pro Quadratkilometer. Etwa 54 Prozent der Bezirksfläche besteht aus Bauland, während rund 31 Prozent Grünland und Gewässer sowie 15 Prozent Verkehrsflächen ausmachen. Besonders auffällig ist der hohe Anteil an Betriebsbaugebieten, die fast 20 Prozent der Fläche einnehmen.

Mit einer wachsenden Bevölkerung und einer geringen Bevölkerungsdichte ist Liesing ein aufstrebender Bezirk mit unterschiedlichsten Wohnformen und Wohnkonzepten. Das gut ausgebaute Straßennetz sorgt für eine reibungslose Mobilität und bietet den BewohnerInnen hervorragende Anbindungen.

Die Grünflächen umfassen hauptsächlich Wälder des Wienerwalds, landwirtschaftliche  Nutzflächen, Wiesen, Parkanlagen sowie Sport- und Freizeitflächen. „Die BewohnerInnen des Bezirks haben Zugang zu über 70 Parkanlagen, mehr als 100 Spielplätzen, vier Waldspielplätzen, 22 Hundezonen, dem Wienerwald und dem Liesingbach“, betont Bezirksvorsteher Gerald Bischof, dem „grüne“ Maßnahmen besonders am Herzen liegen. „Sowohl bei Wohnhausanlagen als auch bei öffentlichen Gebäuden finden sich immer mehr Photovoltaikanlagen, die Liesing zu einem noch nachhaltigeren Bezirk werden lassen.“ Vor Kurzem wurde zudem ein ehemaliger Campingplatz zum „Stadtpark Atzgersdorf“ umgenutzt, der nun Naherholung auf insgesamt rund 27.000 Quadratmetern bietet.

Beliebter Wohnbezirk

In den letzten Jahren hat sich der 23. Bezirk zunehmend zu einem begehrten Wohnbezirk entwickelt, der trotz der starken Industrieausrichtung sowohl Familien als auch Singles eine hohe Lebensqualität mit vielfältigen Angeboten offeriert. Dies ist nicht zuletzt auch in der oben erwähnten, nicht überbordenden Verdichtung begründet.

Laut aktuellen statistischen Angaben sind in Liesing knapp über 26 Prozent der Hauptwohnsitzwohnungen im Eigentum, während über 71 Prozent zur Miete angeboten beiziehungsweise genutzt werden. Die verbleibenden drei Prozent der Wohnungen befinden sich in einem anderen Rechtsverhältnis, wie etwa Wohnrechte oder Dienstwohnungen.

Während im Jahr 2023 noch rund 2.000 Wohneinheiten in Liesing fertiggestellt wurden, werden 2024, nach den Recherchen von EXPLOREAL, lediglich rund 950 Wohneinheiten geschaffen, die in insgesamt 22 aktuellen Projekten entstehen. Dabei handelt es sich um einen relativ ausgewogenen Mix aus Wohnungen im freifinanzierten Eigentum sowie in geförderter Miete. Freifinanzierte Mietwohnungen kommen 2024 in Liesing kaum auf den Markt. Für 2025 ist mit einem weiteren drastischen Rückgang bei den Fertigstellungen zu rechnen.

Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen sind innerhalb des letzten Jahres leicht gestiegen (+1,4 Prozent) und liegen aktuell bei annähernd 6.700 Euro je Quadratmeter. Ein deutlicherer Preisanstieg wurde bei der freifinanzierten Miete mit über 17 Prozent verzeichnet. Hier liegen die Preise derzeit bei über 15 Euro netto je Quadratmeter. Alexander Bosak, Geschäftsführer EXPLOREAL GmbH: „Aufgrund der Verknappung des zukünftigen Wohnungsangebots in Liesing werden die Eigentumswohnungspreise jedenfalls zumindest konstant bleiben. Bei den freifinanzierten Mietwohnungen werden die Mieten wohl weiter steigen, zumal zeitnah kein einziges neues freifinanziertes Mietprojekt auf den Markt kommt.“

Das historische Höpflerbad in Liesing ist ein beliebtes Ausflugsziel für Erholungsuchende und offeriert eine idyllische Kulisse für Entspannung und Spaß im Wasser. Mit seinem charmanten Ambiente lädt das Badegelände dazu ein, dem hektischen Treiben der Stadt zu entkommen und die Seele baumeln zu lassen.

„Liesing zeichnet sich durch seine familienfreundliche Atmosphäre aus, die vor allem den weitläufigen Grünflächen und der Nähe zu Niederösterreich zu verdanken ist. Die Struktur der Bebauung, welche insbesondere im westlichen Teil des Bezirks durch Einfamilienhäuser geprägt ist, trägt ebenfalls dazu bei“, führt Investment-Maklerin Kira Freigassner aus. Weiters ist die starke Konzentration von Schulen und Ausbildungseinrichtungen ein Grund für den Zuzug von Familien. „In den Bezirksteilen Atzgersdorf und entlang der Breitenfurter Straße boomte der Wohnungsneubau in den letzten zehn Jahren. Diese Entwicklung spiegelt einen deutlichen Zuwachs junger BewohnerInnen wider“, so Freigassner weiter.

Auch der Bauträger Rustler hat in den vergangenen Jahren einige Wohnprojekte in Liesing umgesetzt. Mit „Calvi“ im Bezirksteil Erlaa startet akutell ein weiteres Projekt, das insgesamt 23 freifinanzierte Eigentumswohnungen umfasst. Rustler-Gesellschafter Markus Brandstätter: „Der attraktive Wohnungsmix sowie die unmittelbare Anbindung an die U-Bahn Linie U6 kennzeichnen unser neues Projekt. Besonders hervorgehoben werden fünf Wohnungen, die einen reihenhausähnlichen Charakter mit großzügigen Freiflächen bieten.“ Die Vermarktung der Wohnungen wird vom Vertriebsteam des Maklerunternehmens von Rustler betreut, das bereits an den bisherigen Projekten im Bezirk beteiligt war. „Wir sind überzeugt davon, dass Liesing weiterhin zu den aufstrebenden und wachsenden Bezirken zählen wird und der Bedarf nach Wohnraum gerade in Lagen am Stadtrand auch künftig gegeben ist“, ergänzt Arno Kunz, Geschäftsführer des Maklerunternehmens.

Mit Leistbarkeit punkten

Besonders in Atzgersdorf und entlang der Breitenfurter Straße finden sich viele Genossenschaftswohnungen, die Liesing als vergleichsweise leistbaren Wohnbezirk auszeichnen.

In den vergangenen Jahren ist etwa mit dem „Carrée Atzgersdorf“ am ehemaligen Industriegebiet an der Südbahn ein moderner Stadtteil entstanden, nur wenige Gehminuten vom Kirchenplatz im historischen Atzgersdorfer Ortskern entfernt. Auf über 60.000 Quadratmetern wurden umfangreicher neuer Wohnraum, darunter eine Vielzahl an geförderten Mietwohnungen sowie zahlreiche Grünflächen, entwickelt.

Gleichzeitig sind laut den Recherchen des Rustler-Teams viele Gewerbebetriebe in den verschiedenen Bezirksteilen von Liesing ansässig, was aus städtebaulicher Perspektive künftiges Potenzial für eine Umwandlung zu gemischten Baugebieten unter dem Stadt-Wien-Konzept der „Produktiven Stadt“ hat. Die Quartiersentwicklung schreitet in jedem Fall voran, denn in den letzten Jahren sind einige neue gemischte Bauprojekte entstanden. Einen vielseitigen Nutzungsmix mit historischem Charme soll beispielsweise das neue Grätzlzentrum „Fabrik1230“ auf dem Areal einer ehemaligen Sargerzeugung bieten. Auf rund 10.000 Quadratmetern entsteht ein gemischtes Quartier aus modernen Büroflächen, kombiniert mit Gastronomie, Gewerbe, Veranstaltungsräumen sowie einem Gesundheitszentrum mit Apotheke.

Aus einer ehemaligen Lackfabrik in Liesing soll ab 2025 das neue Stadtquartier „Biotop Wildquell“ entstehen, das auf klimafitte Bauweise und leistbares Wohnen setzt. Eine Vielzahl von Wohnkonzepten, ressourcenschonende Bauweise und alternative Energiesysteme machen das Projekt zu einem wichtigen Bestandteil der Wiener Stadtentwicklung. Die Fertigstellung ist für 2028 geplant.

Mit dem Projekt „Biotop Wildquell“ wird auf den ehemaligen Betriebsflächen der Wildschek-Gründe in der Walter Jurmann-Gasse bis 2028 ein weiteres Stadtquartier entstehen. Es soll über 900 Wohneinheiten (zwei Drittel davon gefördert) mit vielfältigen Wohnkonzepten beherbergen und gleichzeitig ehemalige Betriebsflächen in einen klimafitten Stadtteil verwandeln. Highlight des Projekts ist die Öffnung eines bisher nicht zugänglichen, idyllischen Parks mit altem Baumbestand und eigener Quelle. Bezirksvorsteher Bischof betont: „Ich freue mich, dass der brachliegenden Industriefläche der ehemaligen Lackfabrik neues und vor allem aber nachhaltiges und grünes Leben eingehaucht und eine große zusätzliche Grünfläche als Naherholungsraum erschlossen wird.“ Der Startschuss für die Bauarbeiten soll 2025 erfolgen.

Optimale Infrastruktur

Parallel zum Wohnbau wird im Bezirk auch die soziale Infrastruktur mitentwickelt. „Liesing beherbergt über 40 Schulen sowie mehr als 90 Kindergärten, Kindergruppen und Kinderbetreuungseinrichtungen“, so Bischof. Mit der S-Bahn (Bahnhöfe Wien Atzgersdorf und Wien Liesing) sowie der U-Bahn-Linie U6 (Stationen Alterlaa, Erlaaer Straße, Perfektastraße und Siebenhirten) und der Badner Bahn gibt es ein gut ausgebautes öffentliches Verkehrsnetz, wodurch sowohl die Mobilität innerhalb des Bezirks als auch in die Wiener Innenstadt erleichtert wird.

Seit Kurzem haben die Wiener Linien zudem ihr E-Bus-Netz erweitert und elektrische Busse in Liesing zum Einsatz gebracht. Ergänzt wird das umweltfreundliche Mobilitätsangebot seit März 2022 mit dem „WienMobil Hüpfer“, einem vollelektrischen, rollstuhlgerechten Kleinbus, der auf Abruf kostenlos mit dem Smartphone gebucht werden kann. Der Hüpfer deckt seit April 2024 neben den bisherigen Stationen auch das Areal rund um Siebenhirten, Liesing und Atzgersdorf ab und umfasst aktuell rund 340 Haltepunkte.

Neben einem guten Verkehrsnetz bietet Liesing seinen BewohnerInnen eine vielfältige Infrastruktur mit zahlreichen Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten. Das Einkaufszentrum Riverside beispielsweise beherbergt seit 2010 auf den ehemaligen Brauereigründen eine Vielzahl von Geschäften, Restaurants und Cafés, während der Technologie- und Innovationspark Liesing als wichtiger Wirtschaftsstandort des Bezirks dient.

Wiener Wohnungsmarkt

VIEL BEWEGUNG AM
WIENER WOHNUNGSMARKT

Der Wiener Wohnungsmarkt hat durch die veränderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen markante Verschiebungen erfahren. So zeigt sich eine starke Nachfrage nach Mietwohnungen bei gleichzeitig rückläufigen Transaktionen bei Eigentumswohnungen. Preisanstiege gab es jedenfalls in beiden Segmenten, wie die folgenden Analysen zeigen.

Der Wiener Wohnungsmarkt

Im vorliegenden Bericht haben wir die neuesten Entwicklungen des Immobilienmarkts für Wohnungsmieten in Wien zusammengefasst. Dazu wurden über 800 tatsächlich abgeschlossene Neuvermietungen im Zeitraum Jänner bis einschließlich Dezember des Jahres 2022 analysiert und diese Daten mit jenen der letzten zehn Jahre verglichen. Wir beziehen uns ausschließlich auf tatsächliche Mietabschlüsse und greifen auf keine Angebotspreise zurück. Als Grundlage wurden die im Vertrag festgesetzten Hauptmietzinse (Nettomieten) von Kategorie-A-Wohnungen herangezogen. Unsere Analyse unterscheidet zwischen Wohnungen bis 60 Quadratmeter Wohnnutzfläche und Wohnungen ab 60 Quadratmeter Wohnnutzfläche. In unserem Vergleich, der die Entwicklung der letzten zehn Jahre berücksichtigt, wurden insgesamt über 5.000 Neuvermietungen der Bezirke Wien 1 bis Wien 20 analysiert. Aufgrund des geringen und nicht durchgängigen Datenmaterials konnten die Bezirke Wien 21 bis Wien 23 in der Zehnjahresanalyse nicht berücksichtigt werden. Die dargestellten Neuvermietungen betreffen sowohl Altbau- als auch Neubauwohnungen.

Abgesehen von der Inflation und der damit einhergehenden Richtwert-Erhöhung, ist auch die gestiegene Nachfrage ein Grund für die, im Vergleich zu den Vorjahren, teilweise deutlich gestiegenen Mieten. In absoluten Zahlen bedeutet dies für Wohnungen bis 60 Quadratmeter Wohnnutzfläche einen monatlichen Hauptmietzins von durchschnittlich 10,59 Euro pro Quadratmeter, für Wohnungen ab 60 Quadratmeter Wohnnutzfläche von durchschnittlich 10,38 Euro pro Quadratmeter. Die Mieten für Wohnungen bis 60 Quadratmeter Wohnnutzfläche sind 2022 damit, im Vergleich zum Vorjahr, um 3,09 Prozent, für Wohnungen ab 60 Quadratmeter im selben Vergleichszeitraum um 6,27 Prozent gestiegen. Zum Vergleich: Die Inflation lag im Jahr 2022 laut Oesterreichischer Nationalbank bei 8,6 Prozent.

Zusammenfassend kann somit festgehalten werden, dass die Nettomieten im Jahr 2022 bei kleinen wie auch insbesondere bei großen Wohnungen deutlich gestiegen sind. Dadurch haben sich diese beiden Auswertungskategorien von den Werten her – anders als in den Jahren davor – deutlich angenähert.

Rückläufige Transaktionen im Eigentum

Eine nach wie vor rege Bautätigkeit in den Außenbezirken und zum Teil weitere markante Preisanstiege kennzeichneten den frei finanzierten Eigentumswohnungsmarkt im letzten Jahr. In 2023 wird die Preiskurve erwartungsgemäß abflachen, von einem vielerorts bereits postulierten Preisverfall bei Eigentumswohnungen gehen wir jedoch nicht aus. Dies auch deshalb, weil aufgrund aktuell deutlich reduzierter oder verzögerter Bauaktivitäten jedenfalls von einer Verknappung des Angebots gegenüber den Vorperioden auszugehen ist.

Für die vorliegende Analyse hat das Research- und Bewertungsteam von Rustler rund 3.100 Verkäufe in ganz Wien aus dem Jahr 2022 erhoben. Verkaufspreise von gemeinnützigen Bauträgern wurden dabei nicht berücksichtigt. Bei den dargestellten Preisen handelt es sich um sogenannte Eigennutzer- sowie Erstbezugspreise. Den Nettokaufpreisen von Anlagewohnungen wurde zur Anpassung an das Niveau von Eigennutzerpreisen ein Zuschlag in Höhe von 15 Prozent hinzugerechnet, um eine Vergleichbarkeit der Werte sicherzustellen.

Die Anzahl der Transaktionen zeigt, dass innerhalb des Gürtels die Bauaktivität im Jahr 2022 deutlich zurückging. Im Vergleich zum Jahr davor wurden in den Innenbezirken rund 44 Prozent weniger Wohnungen verkauft, wobei überwiegend bestehende Gebäude saniert wurden. Außerhalb des Gürtels wurden zum Großteil Neubauprojekte realisiert, bestehende Gebäude wurden in diesen Lagen in deutlich geringerem Ausmaß saniert und ausgebaut. Im Vergleich zu 2021 gelangten in den Außenbezirken rund drei Prozent mehr Wohnungen zum Verkauf.Innerhalb des Gürtels wurden im 1. Bezirk mit rund 17.300 Euro pro Quadratmeter Wohnnutzfläche die höchsten durchschnittlichen Verkaufspreise erzielt. Im Vergleich zum Jahr davor ist ein Anstieg in Höhe von 17 Prozent zu verzeichnen. Den deutlichsten Preiszuwachs in Höhe von rund 35 Prozent verzeichnete der Bezirk Mariahilf, der mit rund 9.900 Euro pro Quadratmeter im Bezirksranking den zweiten Platz belegt. Dieser Quadratmeterpreis wurde durch Verkäufe im Dachgeschoß stark beeinflusst. Mit einem durchschnittlichen Verkaufspreis von rund 9.800 Euro je Quadratmeter lag die Josefstadt insgesamt auf dem dritten Platz. Im 8. Bezirk gab es mit Abstand die wenigsten Transaktionen. Der Preis pro Quadratmeter wurde daher stark von einem Projekt in guter Lage geprägt. In sämtlichen Bezirken innerhalb des Gürtels erreichten die Preiszuwächse im Durchschnitt rund 13 Prozent.

Über 2.700 Transaktionen, rund siebenmal so viele als in den Innenbezirken, wurden für das Jahr 2022 in den Außenbezirken ausgehoben. Im Vergleich zu 2021 wurden um rund drei Prozent mehr Wohnungen verkauft. Sämtliche Außenbezirke Wiens konnten – wie auch im Jahr davor – Preiszuwächse verzeichnen. Preissteigerungen von über zehn Prozent gab es in den Bezirken Favoriten, Hietzing, Ottakring und Donaustadt. Spitzenreiter unter den Außenbezirken im Jahr 2022 ist der 13. Bezirk mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von rund 9.100 Euro. Knapp dahinter liegt der 19. Bezirk mit rund 8.900 Euro je Quadratmeter Wohnnutzfläche. Den dritten Platz belegt Währing mit rund 8.000 Euro pro Quadratmeter. Das Schlusslicht bildet – wie auch im Jahr 2021 – der Bezirk Simmering mit einem durchschnittlichen Verkaufspreis von 5.300 Euro je Quadratmeter Wohnnutzfläche. Mehr als doppelt so viele Verkäufe im Vergleich zu 2021 gab es in den Bezirken Simmering und Penzing. Der Bezirk Donaustadt hat mit rund 590 Verkäufen die meisten Transaktionen aller Bezirke.

Verglichen mit 2021 hat es im Jahr 2022 in Wien über alle Bezirke um rund sechs Prozent weniger Transaktionen gegeben. Die Quadratmeterpreise sind um durchschnittlich zwölf Prozent gestiegen. Die erfolgten Erhöhungen der Zinsen und der unter anderem durch die Mindest-eigenmittelquote erschwerte Zugang zu Krediten haben mitunter zu einer spürbaren Beeinträchtigung der Nachfrage geführt, wie auch finanzierende Banken bestätigen. Dennoch ist festzustellen, dass sich der Wohnungseigentumsmarkt in Wien trotz der geringeren Nachfrage und einem parallel dazu erkennbaren Anziehen der Mieten nach wie vor – zumindest für die Beobachtungsperiode 2022 – preislich stärker entwickelt hat als der Mietwohnungsmarkt.