VIEL BEWEGUNG AM
WIENER WOHNUNGSMARKT

Der Wiener Wohnungsmarkt hat durch die veränderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen markante Verschiebungen erfahren. So zeigt sich eine starke Nachfrage nach Mietwohnungen bei gleichzeitig rückläufigen Transaktionen bei Eigentumswohnungen. Preisanstiege gab es jedenfalls in beiden Segmenten, wie die folgenden Analysen zeigen.

Der Wiener Wohnungsmarkt

Im vorliegenden Bericht haben wir die neuesten Entwicklungen des Immobilienmarkts für Wohnungsmieten in Wien zusammengefasst. Dazu wurden über 800 tatsächlich abgeschlossene Neuvermietungen im Zeitraum Jänner bis einschließlich Dezember des Jahres 2022 analysiert und diese Daten mit jenen der letzten zehn Jahre verglichen. Wir beziehen uns ausschließlich auf tatsächliche Mietabschlüsse und greifen auf keine Angebotspreise zurück. Als Grundlage wurden die im Vertrag festgesetzten Hauptmietzinse (Nettomieten) von Kategorie-A-Wohnungen herangezogen. Unsere Analyse unterscheidet zwischen Wohnungen bis 60 Quadratmeter Wohnnutzfläche und Wohnungen ab 60 Quadratmeter Wohnnutzfläche. In unserem Vergleich, der die Entwicklung der letzten zehn Jahre berücksichtigt, wurden insgesamt über 5.000 Neuvermietungen der Bezirke Wien 1 bis Wien 20 analysiert. Aufgrund des geringen und nicht durchgängigen Datenmaterials konnten die Bezirke Wien 21 bis Wien 23 in der Zehnjahresanalyse nicht berücksichtigt werden. Die dargestellten Neuvermietungen betreffen sowohl Altbau- als auch Neubauwohnungen.

Abgesehen von der Inflation und der damit einhergehenden Richtwert-Erhöhung, ist auch die gestiegene Nachfrage ein Grund für die, im Vergleich zu den Vorjahren, teilweise deutlich gestiegenen Mieten. In absoluten Zahlen bedeutet dies für Wohnungen bis 60 Quadratmeter Wohnnutzfläche einen monatlichen Hauptmietzins von durchschnittlich 10,59 Euro pro Quadratmeter, für Wohnungen ab 60 Quadratmeter Wohnnutzfläche von durchschnittlich 10,38 Euro pro Quadratmeter. Die Mieten für Wohnungen bis 60 Quadratmeter Wohnnutzfläche sind 2022 damit, im Vergleich zum Vorjahr, um 3,09 Prozent, für Wohnungen ab 60 Quadratmeter im selben Vergleichszeitraum um 6,27 Prozent gestiegen. Zum Vergleich: Die Inflation lag im Jahr 2022 laut Oesterreichischer Nationalbank bei 8,6 Prozent.

Zusammenfassend kann somit festgehalten werden, dass die Nettomieten im Jahr 2022 bei kleinen wie auch insbesondere bei großen Wohnungen deutlich gestiegen sind. Dadurch haben sich diese beiden Auswertungskategorien von den Werten her – anders als in den Jahren davor – deutlich angenähert.

Rückläufige Transaktionen im Eigentum

Eine nach wie vor rege Bautätigkeit in den Außenbezirken und zum Teil weitere markante Preisanstiege kennzeichneten den frei finanzierten Eigentumswohnungsmarkt im letzten Jahr. In 2023 wird die Preiskurve erwartungsgemäß abflachen, von einem vielerorts bereits postulierten Preisverfall bei Eigentumswohnungen gehen wir jedoch nicht aus. Dies auch deshalb, weil aufgrund aktuell deutlich reduzierter oder verzögerter Bauaktivitäten jedenfalls von einer Verknappung des Angebots gegenüber den Vorperioden auszugehen ist.

Für die vorliegende Analyse hat das Research- und Bewertungsteam von Rustler rund 3.100 Verkäufe in ganz Wien aus dem Jahr 2022 erhoben. Verkaufspreise von gemeinnützigen Bauträgern wurden dabei nicht berücksichtigt. Bei den dargestellten Preisen handelt es sich um sogenannte Eigennutzer- sowie Erstbezugspreise. Den Nettokaufpreisen von Anlagewohnungen wurde zur Anpassung an das Niveau von Eigennutzerpreisen ein Zuschlag in Höhe von 15 Prozent hinzugerechnet, um eine Vergleichbarkeit der Werte sicherzustellen.

Die Anzahl der Transaktionen zeigt, dass innerhalb des Gürtels die Bauaktivität im Jahr 2022 deutlich zurückging. Im Vergleich zum Jahr davor wurden in den Innenbezirken rund 44 Prozent weniger Wohnungen verkauft, wobei überwiegend bestehende Gebäude saniert wurden. Außerhalb des Gürtels wurden zum Großteil Neubauprojekte realisiert, bestehende Gebäude wurden in diesen Lagen in deutlich geringerem Ausmaß saniert und ausgebaut. Im Vergleich zu 2021 gelangten in den Außenbezirken rund drei Prozent mehr Wohnungen zum Verkauf.Innerhalb des Gürtels wurden im 1. Bezirk mit rund 17.300 Euro pro Quadratmeter Wohnnutzfläche die höchsten durchschnittlichen Verkaufspreise erzielt. Im Vergleich zum Jahr davor ist ein Anstieg in Höhe von 17 Prozent zu verzeichnen. Den deutlichsten Preiszuwachs in Höhe von rund 35 Prozent verzeichnete der Bezirk Mariahilf, der mit rund 9.900 Euro pro Quadratmeter im Bezirksranking den zweiten Platz belegt. Dieser Quadratmeterpreis wurde durch Verkäufe im Dachgeschoß stark beeinflusst. Mit einem durchschnittlichen Verkaufspreis von rund 9.800 Euro je Quadratmeter lag die Josefstadt insgesamt auf dem dritten Platz. Im 8. Bezirk gab es mit Abstand die wenigsten Transaktionen. Der Preis pro Quadratmeter wurde daher stark von einem Projekt in guter Lage geprägt. In sämtlichen Bezirken innerhalb des Gürtels erreichten die Preiszuwächse im Durchschnitt rund 13 Prozent.

Über 2.700 Transaktionen, rund siebenmal so viele als in den Innenbezirken, wurden für das Jahr 2022 in den Außenbezirken ausgehoben. Im Vergleich zu 2021 wurden um rund drei Prozent mehr Wohnungen verkauft. Sämtliche Außenbezirke Wiens konnten – wie auch im Jahr davor – Preiszuwächse verzeichnen. Preissteigerungen von über zehn Prozent gab es in den Bezirken Favoriten, Hietzing, Ottakring und Donaustadt. Spitzenreiter unter den Außenbezirken im Jahr 2022 ist der 13. Bezirk mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von rund 9.100 Euro. Knapp dahinter liegt der 19. Bezirk mit rund 8.900 Euro je Quadratmeter Wohnnutzfläche. Den dritten Platz belegt Währing mit rund 8.000 Euro pro Quadratmeter. Das Schlusslicht bildet – wie auch im Jahr 2021 – der Bezirk Simmering mit einem durchschnittlichen Verkaufspreis von 5.300 Euro je Quadratmeter Wohnnutzfläche. Mehr als doppelt so viele Verkäufe im Vergleich zu 2021 gab es in den Bezirken Simmering und Penzing. Der Bezirk Donaustadt hat mit rund 590 Verkäufen die meisten Transaktionen aller Bezirke.

Verglichen mit 2021 hat es im Jahr 2022 in Wien über alle Bezirke um rund sechs Prozent weniger Transaktionen gegeben. Die Quadratmeterpreise sind um durchschnittlich zwölf Prozent gestiegen. Die erfolgten Erhöhungen der Zinsen und der unter anderem durch die Mindest-eigenmittelquote erschwerte Zugang zu Krediten haben mitunter zu einer spürbaren Beeinträchtigung der Nachfrage geführt, wie auch finanzierende Banken bestätigen. Dennoch ist festzustellen, dass sich der Wohnungseigentumsmarkt in Wien trotz der geringeren Nachfrage und einem parallel dazu erkennbaren Anziehen der Mieten nach wie vor – zumindest für die Beobachtungsperiode 2022 – preislich stärker entwickelt hat als der Mietwohnungsmarkt.