Immobilienmarkt Salzburg

 

Wohnungsmangel als Herausforderung für Salzburg

Das komplexe Marktumfeld, gepaart mit einem Mangel an Grundstücksflächen, hat dem gewerblichen Wohnbau stark zugesetzt. Vor allem bei Mietwohnungen drohen zunehmend Engpässe. Wird die Wohnbauförderung ab dem kommenden Jahr das Problem lösen oder lindern können?

 

 

Salzburg gilt seit jeher als teuer, schließlich ist die Stadt an der Salzach Magnet für internationale Touristen und KulturliebhaberInnen, die sich vom Flair Mozarts und des Jedermann verzaubern lassen. Und der eine oder andere Liebhaber bleibt auch – weswegen Salzburg nach wie vor eine im Vergleich zu anderen österreichischen Landeshauptstädten ungewöhnlich hohe Anzahl an Zweitwohnsitzen aufweist. Konkret haben 158.040 EinwohnerInnen ihren Hauptwohnsitz in der Mozartstadt angemeldet. Hinzu kommen 21.100 Menschen, die ihren Nebenwohnsitz in Salzburg angemeldet haben. Somit sprechen wir von beachtlichen 13 Prozent, die den Salzburger Wohnungsmarkt für die Bevölkerung zusätzlich einengen. In Anbetracht der schwierigen Lage am Wohnmarkt blieb der Stadt Salzburg wohl als einzige kurzfristige Handhabe, seit Anfang dieses Jahres eine Zweitwohnsitzabgabe einzuheben, wiewohl das Grundproblem dadurch nicht gelöst werden kann.

 

„Immer mehr MieterInnen weichen in die Randbezirke aus, um von etwas günstigeren Preisen zu profitieren.“ – Maximilian Lastonersky, Immobilienmakler Rustler

 

Wenig neue Wohnungen am Markt

Salzburg gehört schon länger zu den Bundesländern mit der geringsten Quote an fertiggestellten Wohneinheiten pro 1.000 EinwohnerInnen, laut der Bauträgerdatenbank Exploreal liege diese bei 2,66 – der niedrigste Wert in ganz Österreich. Zudem verzeichnete Salzburg in den letzten zwei Jahren mit weniger als 2.000 fertiggestellten Wohneinheiten pro Jahr die niedrigsten Werte der vergangenen Dekade. Auch für 2024 wird eine ähnlich geringe Anzahl an Fertigstellungen erwartet. Der Markt ist stark vom Eigentumsektor geprägt, während freifinanzierte Mietwohnungen kaum eine Rolle spielen. Das Resümee lautet demnach, dass die demographisch bedingte Nachfrage in den vergangenen Jahren nicht befriedigend gedeckt werden konnte.

Das dürfte sich mittelfristig nicht markant ändern. Mit den mehrfachen Zinserhöhungen, die nur langsam einer Trendumkehr zugeführt werden, ist auch die Neuproduktion von Wohnraum in Salzburg nahezu zum Erliegen gekommen. Insbesondere gewerbliche BauträgerInnen kämpfen einerseits mit hohen Grundstückskosten, die der geringen Verfügbarkeit geschuldet ist, andererseits mit den nach wie vor hohen Baukosten.

Nachfrageseitig verlagert sich der Fokus der Wohnungsuchenden zunehmend auf das Mietwohnungssegment, welches jedoch durch ein äußerst geringes Angebot an verfügbaren Wohnungen geprägt ist. Dies ist auch der maßgebliche Grund für die im bundesweiten Vergleich sehr hohen und weiter steigenden Mietpreise.

 

 

Barbara Schöppl-Zeiler, Standortleiterin bei Rustler Salzburg, hat schon vor zwei Jahren konstatiert, dass der Bereich „Leistbares Wohnen“ in Salzburg ein schwieriges Thema sei. „Auch 2024 sind die Probleme auf dem Salzburger Wohnungsmarkt nicht weniger geworden. Die steigenden Mietpreise aufgrund fehlender Bautätigkeit und erschwerte Finanzierungsmöglichkeiten für Eigentumswohnungen belasten sowohl den Markt als auch Wohnungsuchende.“

Maximilian Lastonersky steht als Makler bei Rustler mit Petra Rohrmoser-Lichtenschopf an vorderster Front des Marktgeschehens. Gerade was das Thema Mietwohnungen betrifft, hat sich die Lage seiner Einschätzung nach verschärft: „Die Kaufpreise sind auf einem ähnlichen Niveau wie im Jahr 2023, während die Mietpreise in der Stadt signifikant ansteigen. Dies führt dazu, dass immer mehr MieterInnen in die Randbezirke ausweichen, um von etwas günstigeren Preisen profitieren zu können, jedoch in die Stadt einpendeln müssen. Die KIM-Verordnung lässt private KäuferInnen weiterhin auf der Wartebank sitzen, während InvestorInnen noch abwartend agieren, ob die aktuellen und angekündigten Zinssenkungen den Markt ankurbeln werden.“ Ähnlich auch die Einschätzung von Rohrmoser-Lichtenschopf: „In Salzburg Stadt und Umgebung herrscht definitiv ein Mangel an Mietwohnungen. Eine weitere Verknappung am Immobilienmarkt ist vorhersehbar.“

 

Herausforderungen im leistbaren Wohnsegment

Besonders im mittleren Preissegment droht ein zunehmendes Problem, denn solche Flächen werden derzeit schlicht nicht produziert. Fragt man Wolfgang Maislinger, Geschäftsführer von Hölzl & Hubner Immobilien, nach aktuellen Projektentwicklungen, ist besonders die Stadt selbst betroffen: „Im Wohnbau finden Projektenwicklungen und Bauaktivitäten derzeit vorwiegend in exklusiveren Stadtteilen mit kleineren Projekten und vereinzelte im Segment der Gemeinnützigen WohnbauträgerInnen statt. Projekte für Wohnraum im mittleren Preissegment wurden vor allem im Stadtgebiet von Salzburg vorerst großteils zurückgestellt. In den Umlandgemeinden werden hingegen in diesem Segment bereits wieder erste Projekte gestartet.“ Drastischer formuliert es Martin Gachowetz, Geschäftsführer von Gachowetz Immobilien, der selbst als Bauträger tätig ist: „Die jüngsten Zinsschritte nach unten haben in der Branche noch keine signifikanten Veränderungen gezeitigt. Eine Reaktivierung von Neubauprojekten ist mir derzeit nicht wirklich bekannt. Viele KollegInnen versuchen, ihre Grundstücke und Projekte zu verkaufen.“

 

 

Effekte aus Zinssenkungen noch überschaubar

Die seit Anfang des Sommers durch die EZB eingeleiteten Leitzinssenkungen haben zwar für die Bereitstellung von Wohnraum selbst kaum Effekte gehabt, zumindest sieht man aber wieder ein stärkeres Interesse am Immobilienkauf. Maislinger: „Die Trendwende in der Zinslandschaft gab der Immobilienwirtschaft zumindest einen spürbaren ersten Anstoß hin zu steigenden Zahlen in den Verkaufsabschlüssen, ausgehend von einem niedrigen Niveau. Damit Wohnungseigentum für eine breitere Zielgruppe wieder leistbarer wird, braucht es auch Maßnahmen. Man wird neben weiteren zu erwartenden Zinssenkungen bei neuen Projekten zukünftig an mehreren Schrauben drehen müssen, wie der Straffung der Bauvorschriften, der Optimierung der Baukosten durch Vorfertigungen, der Nachverdichtung oder auch der Kürzung der Dauer der Bauverfahren.

 

„In Salzburg Stadt und Umgebung herrscht definitiv ein Mangel an Mietwohnungen.“ – Petra Rohrmoser-Lichtenschopf, Immobilienmaklerin Rustler

 

Wohnbauförderung 2025

Darüber hinaus liegen die Hoffnungen am angespannten Wohnungsmarkt in Salzburg in der neuen Wohnbauförderung, die jüngst präsentiert wurde und ab kommendem Jahr umgesetzt werden soll. Ebenso soll es beim Raumordnungsgesetz und im Baurecht zu Änderungen kommen, kündigte die schwarz-blaue Landesregierung im Herbst an. Erklärtes Ziel ist, den Mietwohnbau zu stärken, Mietkaufmodelle zu attraktivieren und eine wirksame Eigentumsförderung ein-
zurichten, sagte der zuständige Landesrat Martin Zauner anlässlich der Präsentation der Eckpunkte zur Wohnbauförderung.

Wie das konkret aussehen soll? Im Mietwohnbau soll es demnach einen fixen Förderbetrag pro Quadratmeter geben, mit dem zumindest gemeinnützige WohnbauträgerInnen rechnen können, im Gegenzug wolle man sich die komplexen Förderverfahren ersparen. Damit es auch gewerbliche BauträgerInnen einfacher haben, verspricht die Regierung Änderungen im Baurecht, die eine Baukostensenkung von zehn bis 15 Prozent bringen sollen. Bei privatem Eigentum sollen durch die neue Wohnbauförderung Direktzuschüsse ausbezahlt werden. Insgesamt nimmt das Bundesland für die skizzierten Maßnahmen 200 Millionen Euro in die Hand.

Für Barbara Schöppl-Zeiler jedenfalls ein positives Signal: „Es sollen sowohl der Mietwohnbau als auch die Eigentumsförderung gestärkt werden.“ Etwas vorsichtiger zeigt sich Maximilian Lastonersky: „Abzuwarten ist, ob die nun beschlossene Salzburger Wohnbauförderung 2025, welche vorsieht, dass eine Subjektförderung mittels gestützter Zinsen für Privatkredite beim Eigentumskauf eingeführt wird, den Eigentumserwerb tatsächlich wieder leichter zugänglich und attraktiver macht.“

 

 

Neue Projekte im Gewerbesektor

Zumindest in der Assetklasse der Büroflächen tut sich einiges. Eines der markantesten Projekte ist etwa das Alpareal in Wals, das von der Kufsteiner Bodner Gruppe realisiert wird. Rund 160 Millionen Euro investiert diese in die Liegenschaft nahe der Westautobahn, die zunächst 11.200 Quadratmeter Bürofläche umfassen wird, wobei ein weiterer Ausbau möglich ist. Überhaupt hat der Salzburger Büromarkt ein Spezifikum, das ihn von anderen Städten unterscheidet. Büroagglomerationen finden sich meistens in der Peripherie, aufgrund des Umstands, dass dort die wesentlich bessere Verkehrsanbindung vorherrscht. So ist auch das „Acht Zwei Vier“ des Developers Prisma, welcher bereits das Quartier Rauchmühle realisiert hat, im Stadtteil Liefering nahe der A1 gelegen. Errichtet werden dort rund 5.000 Quadratmeter Bürofläche mit einem vielfältigen Nutzungsmix.

 

„Positive Impulse könnte die beschlossene Salzburger Wohnbauförderung ab 2025 bringen.“ – Barbara Schöppl-Zeiler, Standortleiterin Rustler Salzburg

 

Umkämpfter Markt für DienstleisterInnen

Was das Themenfeld der DienstleisterInnen rund um die Immobilienwirtschaft betrifft, ist Salzburg ein hart umkämpfter Markt, vor allem im Segment der Hausbetreuung. Dieses ist geprägt von regional agierenden AnbieterInnen, wie Markus Lang, Vertriebsleiter bei Attensam West, erklärt: „Der Salzburger Immobilienmarkt ist überaus kleinteilig und stark von vielen kleinen AnbieterInnen geprägt, die oftmals auch noch nicht lange am Markt bestehen.“ Die aktuelle Marktlage mit einer deutlich reduzierten Projektpipeline stellt AnbieterInnen von Facility Services vor neue Herausforderungen. Lang: „Wir konzentrieren uns auf unsere Stärken wie Beständigkeit, Schulungsniveau und Qualität. Attensam kann hier mit einheitlichen Standards, einem breiten Dienstleistungsportfolio und Kontinuität punkten. Viele kleinere AnbieterInnen haben ihre Kapazitäten reduziert, was uns die Möglichkeit gibt, unser Leistungsspektrum als ganzheitlicher ‚Problemlöser‘ anzubieten. Wir bündeln zahlreiche Konzessionen unter einem Dach, was für unsere KundInnen einen echten Mehrwert darstellt.“

Die Anforderungen seien dabei regional unterschiedlich: „Während wir im städtischen Bereich spezialisierte Teams einsetzen, dominiert im ländlichen Raum ein ‚Hausmeistersystem‘, bei dem eine zentrale Ansprechperson verschiedene Aufgaben übernimmt.“