Aktuelles zum Wiener Zinshausmarkt

Der Wiener Zinshausmarkt bleibt nach vielen Jahren eines einheitlichen Trends mit stets steigenden Kaufpreisen bei gleichzeitig rückläufigen Renditen in Bewegung. Wie bereits in 2023 beobachtet und dokumentiert, gehen die erzielten Preise nochmals weiter zurück, jedoch haben die Transaktionen in 2024 wieder an Fahrt aufgenommen. Unser Research- und Bewertungsteam hat zur Manifestierung dieser Entwicklung rund 500 Zinshaustransaktionen der letzten drei Jahre analysiert, wobei lediglich jene Transaktionen berücksichtigt wurden, bei denen vollständiges Datenmaterial (wie Kaufverträge, Kaufpreise, Nutzflächen und Zinslisten) vorlag. Die Zinslisten sind insbesondere für die Berechnung der Renditen unerlässlich.

Des Weiteren wurden überdurchschnittlich hohe und niedrige Transaktionswerte nicht mitgewertet. Die Bezirke Wien 1 sowie Wien 21 bis Wien 23 wurden in der vorliegenden Analyse nicht berücksichtigt, da nicht ausreichend valides Datenmaterial vorhanden war. Im Jahr 2024 betrifft der Mangel an ausreichendem Datenmaterial auch die Bezirke Landstraße und Döbling. Aufgrund fehlender Zinslisten war nur eine Berechnung des Verkaufspreises, aber keine Berechnung der Rendite möglich. Für die Bezirke Rudolfsheim-Fünfhaus und Döbling konnte kein durchschnittlicher Verkaufspreis pro Quadratmeter Nutzfläche berechnet werden, da keine Daten zur Nutzfläche vorlagen.

Die Ergebnisse unserer Recherchen zeigen, dass die Anzahl der Zinshaustransaktionen im Jahr 2024 im Vergleich zur Vorperiode 2023 wieder angestiegen ist. Insgesamt gab es 2024 rund 20 Prozent mehr Verkäufe als im Jahr davor. Unsere Auswertung zeigt hingegen aber auch, dass der erzielte Quadratmeterpreis im Jahr 2024 erneut gesunken ist. Mit € 3.384,- pro Quadratmeter Nutzfläche liegt der durchschnittliche Verkaufspreis rund 10 Prozent unter jenem des Jahres 2023. Die Renditen sind im Durchschnitt im Wesentlichen gleich geblieben.

Ein Anstieg des Quadratmeterpreises konnte für 2024 in den Bezirken Mariahilf, Alsergrund, Favoriten, Simmering und Hietzing beobachtet werden. In den Bezirken Margareten, Neubau, Meidling, Penzing, Ottakring, Währing und Brigittenau haben die Preise spürbar nachgelassen.

Bei der Berechnung der dargestellten Bruttoanfangsrendite wurde der jährliche Mietertrag (bei angenommener Vollvermietung) dem Kaufpreis zum Zeitpunkt des Erwerbs gegenübergestellt. Mögliche Veränderungen des Mieterbestandes durch Schaffung zusätzlicher Nutzflächen (durch Dachgeschossausbauten oder Aufstockungen) wurden bei der Berechnung nicht berücksichtigt, da dies zu rein spekulativen Werten führen würde. Es lagen dazu auch keine prüffähigen Unterlagen vor. Etwaige Sanierungskosten der leerstehenden beziehungsweise kurzfristig befristeten Einheiten wurden jedoch berücksichtigt und den Anschaffungskosten hinzugerechnet.

Wie die Tabelle zeigt, wurde im Jahr 2024, wie im Jahr 2023, über alle Bezirke hinweg eine durchschnittliche Rendite in Höhe von 2,9 Prozent erzielt. Es wird an dieser Stelle darauf hingewiesen, dass die Rendite in Wien Alsergrund einen für dieses Jahr untypisch niedrigen Wert aufweist. Ausschlaggebend hierfür ist die Transaktion eines Zinshauses in der Stichprobe des Bezirks, in dem die Hälfte der Wohnungen leer steht und die übrigen deutlich unter dem Richtwert vermietet sind. Aufgrund des damit verbundenen niedrigen Risikos hinsichtlich erzielbarer Mieten und des daraus abgeleiteten großen Potenzials ist die Rendite entsprechend niedrig.

Zusammenfassung

Zusammenfassend können wir festhalten, dass das Jahr 2024 die Trendwende des 2. Halbjahres 2022 und des Jahres 2023 fortführt. Trotz relativ stabiler Renditen kam es im Vergleich zu 2023 zu einem weiteren Rückgang der Verkaufspreise. Da die Entwicklung am Wiener Mietwohnungsmarkt durch die erst kürzlich beschlossene „Mietpreisbremse“ (4. MILG), auf die wir im dritten Beitrag dieses Rundschreibens eingehen, in klassischen Mietzinshäusern beeinflusst wird, ist zumindest in diesem Teilsegment des Zinshausmarktes derzeit keine ansteigende Entwicklung des Preisniveaus zu erwarten. Dennoch wird der Bedarf nach Mietwohnungen aufgrund der ungebrochen dynamischen Bevölkerungsentwicklung weiterhin auf einem hohen Niveau bleiben. In der nachstehenden Tabelle finden Sie abschließend die zusammengefassten Werte zur Entwicklung der Preise und Renditen der vergangenen drei Jahre, getrennt für Innen- und Außenbezirke in Wien.