Die Landeshauptstädte Wien und Graz im Vergleich

 

Neben der Bundeshauptstadt Wien möchten wir anhand konkreter Daten auf die steirische Landeshauptstadt näher eingehen, da einerseits viele InvestorInnen in dieser wachsenden Stadt aktiv sind und über einen entsprechenden Liegenschaftsbesitz verfügen, anderseits ein ausreichendes und valides Datenmaterial aufgrund unserer langjährigen Aktivitäten in der Verwaltung und Vermittlung von Mietwohnhäusern am Grazer Markt vorliegt.

 

Für die vorliegende Analyse haben wir Mietpreise von Wohnungen der Ausstattungskategorie A in sämtlichen Bezirken in Wien und Graz auf Basis echter Transaktionsdaten ausgewertet. Dabei flossen insgesamt rund 3.000 Vermietungen in die unten angeführten Darstellungen ein.

 

Aufgrund der großen Datenmenge konnte für Wien zusätzlich eine Trennung in Wohnungen bis 60 Quadratmeter Wohnnutzfläche und Wohnungen ab 60 Quadratmeter Wohnnutzfläche vorgenommen werden. Wie erwähnt handelt es sich bei den dargestellten Werten stets um Echtdaten, die direkt den Mietverträgen entnommen wurden. Die ausgewiesenen Daten beziehen sich auf den Mietzins netto pro Quadratmeter Wohnnutzfläche und Monat.

 

Angebot und Preisentwicklung in Graz

Die Einwohnerzahl von Graz verzeichnet weiterhin ein stetiges Wachstum. Infolgedessen erlebte die Landeshauptstadt in den vergangenen Jahren eine massive Neubauoffensive, welche zwar ihren Höhepunkt überschritten hat, aber aktuell nahezu unverändert nachwirkt. Das daraus resultierende, große Angebot an verfügbaren Wohnungen hat maßgeblich zu der moderaten Mietpreisentwicklung beigetragen.

 

Wir gehen hier jedoch zumindest mittelfristig von einer Trendumkehr aus. Zum einen geht die Neubautätigkeit, wie eingangs erwähnt und wie auch in anderen Teilen Österreichs, erkennbar zurück. Zum anderen verändert sich die Balance aus Angebot und Nachfrage aktuell dahingehend, dass in Graz eine erhöhte Nachfrage nach Mietwohnungen festzustellen ist. Hierzu tragen auch die erschwerte Vergabe von Wohnkrediten und die damit verbundenen rückläufigen Transaktionen bei Eigentumswohnungen am Grazer Markt bei. Selbst das angekündigte Auslaufen der KIMVerordnung mit Ende Juni dieses Jahres und die euphorische mediale Berichterstattung werden ad hoc keinen neuen „Boost“ am Eigentumswohnungsmarkt auslösen.

 

Die durchschnittliche Miete über alle Wohnungsgrößen und Bezirke hinweg liegt in Graz derzeit bei rund € 9,26 pro Quadratmeter Wohnnutzfläche, und damit rund € 3,40 unter dem Durchschnitt von Wien. Im Vergleich zum Jahr 2023, in dem die Mieten in Graz entgegen dem langjährigen stabilen Trend erstmals erkennbar stark angezogen haben, ist der Mietpreis pro Quadratmeter Wohnnutzfläche 2024 nunmehr wieder um rund 1,68 Prozent gesunken.

 

Entwicklung der Wiener Wohnungsmieten

Am Wiener Mietwohnungsmarkt ist ein deutlich anderes respektive abweichendes Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage gegenüber der steirischen Landeshauptstadt zu verzeichnen.

 

Die Nettomieten haben im Jahr 2024 im Vergleich zum Jahr 2023 in Wien jedenfalls erkennbar angezogen. Konkret sind die Wohnungen über 60 Quadratmeter Wohnnutzfläche um 13,26 Prozent, die Wohnungen bis 60 Quadratmeter Wohnnutzfläche um 13,05 Prozent gestiegen. In absoluten Zahlen bedeutet dies, dass kleinere Wohnungen um rund € 13,39 pro Quadratmeter Wohnnutzfläche und Monat, größere Wohnungen um rund € 11,92 pro Quadratmeter Wohnnutzfläche und Monat vermietet wurden.

 

Im Ausblick für das aktuelle Jahr 2025 ist zu erwähnen, dass durch das 4. Mietrechtliche Inflationsminderungsgesetz die im Zuge des 3. MILG geplante Indexanpassung der Richtwerte im April 2025 entfällt. Für Wien, wo es die meisten Richtwertmieten gibt, bedeutet dies, dass weiterhin € 6,67 pro Quadratmeter Wohnnutzfläche und Monat eingehoben werden dürfen.

Analog gilt für die Hauptstadt der Steiermark, dass aktuell € 9,21 pro Quadratmeter Wohnnutzfläche und Monat eingehoben werden dürfen. Dies ist insofern paradox, als damit das Gesamtmietpreisniveau in Graz durchschnittlich dem Richtwert entspricht, während Wien den zweitniedrigsten Richtwert in ganz Österreich aufweist. Dieser weicht damit – anders als in Graz – erheblich von den wesentlich höheren marktüblichen Mieten ab.

 

Resümee

Der angestellte Datenvergleich zeigt nachweislich, wie sich die Angebotssituation auf die Preisentwicklung der Nettomieten auswirkt. Ein ausreichendes Wohnungsangebot hat die wirksamste preisdämpfende Wirkung und ist jedenfalls effektiver als einseitige politische Maßnahmen und Eingriffe. Des Weiteren ist in Frage zu stellen, in wie weit die politisch postulierte Motivation, die Eigentumsquote in Österreich heben zu wollen, zwingend erstrebenswert ist. Es ist grundsätzlich auch nichts Verwerfliches darin zu sehen, dass sich Österreich in größeren Städten weiter zu einem Land der Mieter entwickelt. Es bleibt spannend.