Immobilienmarkt Graz

Abnehmendes Tempo bei Bauprojekten

Seit Anfang 2023 ist die Zahl der EinwohnerInnen um rund 8.000 gestiegen. Aktuell zählt die Stadt 343.461 Menschen inklusive Nebenwohnsitze.

Während die Nachfrage nach Mietwohnungen immer weiter zunimmt, bleibt der Eigentumsmarkt verhalten. Gleichzeitig sorgen hohe Baukosten, herausfordernde Finanzierungsbedingungen und lange Verfahren bei Bauvorhaben für zusätzliche Unsicherheiten. Doch es gibt auch Hoffnung.

 

 

Graz wächst rasant, doch genau dieses Bevölkerungswachstum scheint die Stadt zunehmend vor Herausforderungen zu stellen, und das insbesondere in der Wohnsituation. Das kontinuierliche Wachstum ist einerseits Ausdruck der Attraktivität der Stadt, andererseits aber auch ein Problem: Der Wohnraumbedarf steigt, während die wirtschaftliche Dynamik an Tempo verliert. Die Konjunktur gerät ins Stocken, und auch die Geschwindigkeit beim Bau neuer Wohnprojekte hat deutlich abgenommen. Obwohl aufgrund der Bautätigkeit in den Nullzinsjahren noch ausreichend Angebot vorhanden ist, prognostizieren viele BranchenexpertInnen, dass dieses Angebot in absehbarer Zeit absorbiert werden könnte, vor allem im Mietwohnungssegment.

Derzeit sind Mietwohnungen äußerst gefragt, während die Finanzierung von Eigentum nach wie vor eine Herausforderung darstellt, sagt Margit Pürrer von Rustler Steiermark. Viele Interessenten entscheiden sich vorübergehend für eine Mietwohnung, um flexibel zu bleiben, bis sie sich den Erwerb einer eigenen Immobilie leisten können.

Im Bereich des Eigentums verzeichnet sie aufgrund der nunmehr sinkenden Zinsen eine leichte Erholung, insbesondere bei Gebrauchtimmobilien. Dennoch bleibt das Marktgeschehen insgesamt verhalten. Obwohl die Anzahl der Anfragen zunimmt, ist noch kein neuer „Boom“ bei den Transaktionen bemerkbar.

Eigentum mit Hürden

Im Segment der Einfamilienhäuser zeigt sich eine differenzierte Entwicklung. Während Objekte bis 600.000 Euro gut nachgefragt sind, wird der Markt ab 800.000 Euro gemäß den Erfahrungen des MaklerInnen-Teams von Rustler zunehmend herausfordernder.

Bei Luxusimmobilien ab einer Million Euro sind Transaktionen grundsätzlich rarer, nicht zuletzt aufgrund der exklusiven Einzigartigkeit und des außergewöhnlichen Werts solcher Liegenschaften. Mit einer individuell abgestimmten Vermarktungsstrategie eröffnen sich aber auch in diesem Premiumsegment Möglichkeiten, diese Immobilien erfolgreich zu präsentieren und zu verwerten.

Auch Christian Hacker, Rechtsanwalt bei „reif & partner“, zeichnet diesbezüglich ein vorsichtiges, keinesfalls euphorisches Bild. „Die Anzahl der Kaufverträge ist deutlich zurückgegangen. Besonders Klienten aus Niederösterreich und Kärnten haben sich aus dem Markt zurückgezogen.“ Nachgefragt seien aktuell überwiegend kleinere Wohnungen. „Die Käuferschicht ist insgesamt wenig flexibel, was Finanzierungen betrifft.“ Er berichtet von potenziellen Käufern, die auf Preisnachlässe bei Notverkäufen hoffen – nicht selten vergeblich. Die Baukosten bleiben hoch, und die Unsicherheit lässt viele Häuslbauer zögern. Hinzu kommen politische Unsicherheiten: „Die neue Bundesregierung hat wieder einmal das Fördermodell umgestellt. Das schafft keine Vertrauensbasis.“

„Die Unsicherheit lässt viele KundInnen zögern.“ – Christian Hacker, Rechtsanwalt bei reif & partner

 

Auf Finanzierungsseite bemerkt man verhalten die Auswirkungen von rückläufigen Zinsen und der Ende Juni auslaufenden KIM-Verordnung. Wolfgang Fesl, Teamleiter bei der Realfinanz, berichtet: „Auch wenn diese Ende Juni ausläuft, heißt das nicht, dass schlagartig alles anders ist. Ich gehe aber dennoch von gewissen Erleichterungen für Kreditnehmer aus.“ Vor allem die nun wieder sinkenden Zinsen haben zu einer gestiegenen Nachfrage nach Finanzierungen geführt und „es ist eine gewisse Kauflust zu beobachten“, so Fesl.

Durch die Zinssenkungen seien variable Kredite wieder günstiger geworden als fixverzinste Finanzierungen. Bei den Anfragen bemerkt Fesl eine zunehmende Tendenz zu einer Mischfinanzierung, sprich die Hälfte variabel, die andere fix: „Das bringt mehr Sicherheit“, so Fesl.

 

Kampf um Fristen

Ganz anders ist die Stimmung bei den ProjektentwicklerInnen. Die VÖPE Steiermark und die WKO-Fachgruppe der Immobilien- und Vermögenstreuhänder kritisieren die langwierige Entwicklung von Bebauungsplänen in Graz scharf. „Wir fordern eine Reduktion von 18 auf 12 Monate“, so Christopher Pongratz von der VÖPE. „Je länger das dauert, desto teurer wird der Wohnraum.“
Die Ankündigung von Vizebürgermeisterin Judith Schwentner, die Fristen sogar zu verlängern, sei eine „gefährliche Drohung“, so Pongratz. Gerald Gollenz von der WKO legt nach: „Die Stadt Graz erwartet, dass ein Bebauungsplan fast schon einem Einreichplan gleicht. Das ist realitätsfremd. Wir brauchen Flexibilität, gerade in Zeiten wie diesen.“ Die ProjektentwicklerInnen fühlen sich von der Stadt ausgebremst. Für sie ist klar: Bauverzögerungen verteuern das Wohnen.

 

Gewerbe: Neue Nachfrage, neue Flächen

Auch der Büromarkt in Graz zeigt klare Verschiebungen. Angesichts einer steigenden Nachfrage nach modernen Büroflächen außerhalb der Innenstadt verlagert sich der Fokus zunehmend von kleinen, zentralen Einheiten hin zu großzügigeren Flächen. Laut aktuellen Angaben des Immobiliendienstleisters CBRE werden heuer rund 22.000 Quadratmeter neue Büroflächen fertiggestellt. Für 2025 wird mit nur noch 10.600 Quadratmetern, für 2026 gar mit lediglich 5.500 Quadratmetern gerechnet. Ab 2027 sollen insbesondere Projekte entlang der Conrad-von-Hötzendorf-Straße für neue Dynamik sorgen. Der Angebotsrückgang trifft auf eine gestiegene Nachfrage, was sich auch in den Preisen niederschlägt: Die durchschnittliche Miete in der gewerblichen Vermietung liegt aktuell bei 12 bis 14,50 Euro pro Quadratmeter und Monat, die Spitzenmieten bei etwa 16,50 Euro.

 

 

Davon profitiert auch der Anbieter von Co-Working-Spaces und smarten Bürolösungen für KMU Regus. Laut Sabrina Reidinger, Team Lead Community Sales Manager bei Regus, gibt es auch bei der Vekehrsanbindung einen Paradigmenwechsel. „Die öffentliche Anbindung hat bei der Standortwahl deutlich an Bedeutung gewonnen. Unser Standort in der Smart City, direkt an der Straßenbahnlinie, ist dafür ein gutes Beispiel.“ Zudem habe sich das Nutzerverhalten seit der Pandemie spürbar verändert. „Kleinere Büroeinheiten und Co-Working-Spaces sind stark zurückgekommen. Viele Unternehmen, die während Covid auf Homeoffice umgestellt haben, merken, dass der persönliche Austausch fehlt – sie suchen daher flexible Lösungen für ihre MitarbeiterInnen“, so Reidinger.

 

„Das Interesse an Eigentum zieht wieder etwas an.“ – Margit Pürrer, Immobilienmaklerin Rustler

 

Modernster Logistik-Hotspot

Auch im Logistikbereich verzeichnet die Region Graz eine bemerkenswerte Entwicklung. Ende 2023 wurde erstmals die Marke von einer Million Quadratmetern Lager- und Logistikfläche überschritten. Rund 70 Prozent des Bestands entsprechen dabei der Gebäudeklasse A – eine Folge intensiver Eigennutzerprojekte im Süden der Stadt. Für 2024 sind weitere 80.000 Quadratmeter geplant. Besonders hervorzuheben sind das neue Logistikzentrum von Hofer in Lieboch mit über 40.000 Quadratmetern sowie der Panattoni Park Graz Süd in der Gemeinde Wagna, dessen erste Bauphase mehr als 30.000 Quadratmeter umfasst.

Südwestlich von Graz entsteht in den kommenden Jahren auf einer Fläche von rund 90.000 Quadratmetern ein neues Gewerbegebiet. Der Immobilienentwickler Immovate plant das „Business Village Styria“ direkt beim Autobahnknoten Lieboch. Neben Hallen für Industrie und Logistik und zwei Hochgaragen soll auch ein 45 Meter hoher Büroturm errichtet werden.

 

Wohnen, Arbeiten und Forschen

Doch es gibt sie, ambitionierte Projekte, die das Stadtbild in naher Zukunft verändern werden. Mit einem symbolischen Spatenstich starteten im Stadtteil Gries die Bauarbeiten für den „KS1 Tower“. Der 65 Meter hohe, energieautarke Wohnturm ist ein Gemeinschaftsprojekt der deutschen ZBI Zentral Boden Immobilien Gruppe und der KS Group. Bis Ende 2026 sollen 177 Mietwohnungen und 4.500 Quadratmeter Bürofläche entstehen.

Im Universitätsviertel entsteht eines der ambitioniertesten Wissenschaftsprojekte Österreichs, das Graz Center of Physics. Auf 50.000 Quadratmetern sollen ab 2030 die Physik-Institute von Universität Graz und TU Graz gemeinsam forschen und lehren. Die Bundesimmobiliengesellschaft investiert rund 392 Millionen Euro. Im Mai startete der Rohbau. Nachhaltigkeit ist Pflicht: Das Projekt erhält ein ÖGNI-Gütesiegel. „Wir legen hier nicht nur Beton und Stahl, sondern Neugier und Fortschrittsgeist ins Fundament“, sagte Uni-Graz-Rektor Peter Riedler bei der Grundsteinlegung. Ein Symbol dafür: eine Zeitkapsel mit Polaroids, Tageszeitungen und einer gravierten Formel von Ludwig Boltzmann, dem großen Sohn der Stadt.

Im traditionsreichen Grazer Bezirk Jakomini, auf dem geschichtsträchtigen Areal der ehemaligen Kirchner Kaserne, wurde ein neues Kapitel modernen, nachhaltigen Wohnens aufgeschlagen: Jakomini Verde – ein Wohnbauprojekt der ARE Austrian Real Estate GmbH, das Urbanität, Lebensqualität und Umweltbewusstsein vereint. Insgesamt wurden 570 Wohnungen in 10 Wohnhäusern geschaffen. Das MaklerInnen-Team von Rustler ist dabei gemeinsam mit lokalen Maklerunternehmen mit der Vermarktung betraut.

Das parkähnliche Grundstück mit altem Baumbestand und unverkennbarem Flair bietet die Grundlage für urbanes Wohnen im Grünen in der Nähe des Grazer Stadtzentrums. Jakomini Verde ist auch ein gutes Beispiel dafür, dass Genuss und Nachhaltigkeit keine Gegensätze sein müssen, wenn Standort, Material- und Bauqualität stimmen. Temperiert werden die Wohneinheiten durch Grundwasser-Wärmepumpen sowie zusätzlich durch Fernwärme. Auf den Dächern befindet sich eine Photovoltaik-Anlage für eine nachhaltige Stromerzeugung vor Ort. Die Wohnungen sind bereits fertiggestellt und bezugsbereit.

 

 

„Kleinere Büroeinheiten und Co-Working-Spaces sind stark zurückgegangen.“ – Sabrina Reidinger, Team Lead Community Sales Manger bei Regus

 

Rustler baut in Graz aus

Trotz der Herausforderungen im Markt verzeichnet der Immobiliendienstleister Rustler in der Steiermark ein kontinuierliches Wachstum. Aufgrund zahlreicher neuer AuftraggeberInnen haben sich die Bereiche Hausverwaltung, Immobilienvermittlung und Facility Management in den vergangenen Jahren dynamisch entwickelt. Der Standort Graz beschäftigt mittlerweile über 35 MitarbeiterInnen und deckt sämtliche Dienstleistungen rund um die Bewirtschaftung von Liegenschaften ab.